THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY DƯỚI GÓC NHÌN THAM CHIẾU VỚI HIỆP ĐỊNH ĐỐI TÁC TOÀN DIỆN VÀ TIẾN BỘ XUYÊN THÁI BÌNH DƯƠNG (CPTPP)

Đăng vào 22/05/2018 15:38:52

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY DƯỚI GÓC NHÌN THAM CHIẾU VỚI HIỆP ĐỊNH ĐỐI TÁC TOÀN DIỆN VÀ TIẾN BỘ XUYÊN THÁI BÌNH DƯƠNG (CPTPP)

--------------------

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Đại học Luật Hà Nội

1. Đặt vấn đề

           Ngày 08/03/2018, tại Santiago - Chile, Hiệp định Đối tác toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (tên tiếng Anh của Hiệp định này là Comprehensive and Progressive Agreement for Trans-Pacific Partnership (được viết tắt là CPTPP), được 11 quốc gia thành viên, bao gồm Australia, Brunei, Canada, Chile, Nhật Bản, Malaysia, Mexico, New Zealand, Peru, Singapore và Việt Nam ký kết vào hồi 15 h (giờ địa phương). “Theo Bộ Ngoại giao Việt Nam, CPTPP sẽ mở ra 1 sân chơi mới với quy mô thị trường chiếm khoảng 13,5% GDP toàn cầu và bao trùm thị trường gần 500 triệu dân. Ngoài ra, với tiêu chuẩn cao và đặt ra những quy định cho các vấn đề phi truyền thống như lao động, môi trường, doanh nghiệp Nhà nước, hiệp định này sẽ góp phần quan trọng vào tiến trình tự do hóa thương mại trong khu vực cũng như trên thế giới.CPTPP sẽ giảm thuế quan trong khu vực vốn chiếm tổng số là 10 nghìn tỉ USD trong nền kinh tế toàn cầu. Ngay cả khi không có Mỹ, thỏa thuận sẽ mở rộng thị trường rộng lớn, đưa CPTPP trở thành 1 trong 3 hiệp định thương mại lớn nhất thế giới, theo số liệu thống kê thương mại của Chile và Canada, Reuters cho hay.CPTPP sẽ chính thức có hiệu lực trong vòng 60 ngày, sau khi được 6 trong số 11 thành viên phê chuẩn. Ở Việt Nam, sau khi được ký kết, Hiệp định CPTPP sẽ được trình quốc hội xem xét, thông qua và đưa vào thực hiện. Mặc dù lợi ích tiếp cận thị trường Mỹ không còn nữa, nhưng các thị trường của các nước tham gia CPTPP vẫn có quy mô khá lớn, có tầm quan trọng với Việt Nam. Hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới, tiêu chuẩn cao và toàn diện này sẽ góp phần vào việc thúc đẩy xuất khẩu hàng hóa Việt Nam sang các thị trường lớn như Nhật Bản, Australia, Mexico... cũng như thu hút đầu tư nướcngoài vào các ngành, lĩnh vực mà đất nước đang có nhu cầu phát triển. Ngoài ra, Hiệp định CPTPP cũng sẽ là tiền đề để thúc đẩy hợp tác sâu rộng hơn nữa trong khu vực”[1]. Sự kiện này một lần nữa chứng minh tính đúng đắn của quan điểm, chính sách đa dạng hóa, đa phương hóa trong quan hệ quốc tế của Đảng và Nhà nước; đồng thời, thể hiện sự hội nhập ngày càng sâu rộng, toàn diện vào qúa trình toàn cầu hóa và tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu của Việt Nam. Để có thể tận dung tối đa cơ hội và chủ động đối phó với những thách thức do Hiệp định CPTTP (sau đây gọi là Hiệp định) mang lại, nước ta có rất nhiều công việc phải làm mà trước tiên là rà soát, đánh giá hệ thống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật đất đai nói riêng tham chiếu với các yêu cầu của Hiệp định. Qua đó phát hiện ra những điểm mâu thuẫn, bất tương thích của hệ thống pháp luật đất đai và đưa ra các giải pháp khắc phục nhằm đáp ứng các yêu cầu của Hiệp định CPTTP.

2. Yêu cầu của Hiệp định Đối tác toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) liên quan đến hệ thống pháp luật đất đai

            Tìm hiểu nội dung của Hiệp định CPTTP có thể thấy rằng lĩnh vực đất đai không được đề cập một cách trực tiếp. Tuy nhiên, có 03 nội dung của Hiệp định này có liên quan đến lĩnh vực pháp luật đất đai, bao gồm mở cửa thị trường, đầu tư và công khai, minh bạch chống tham nhũng. Sự liên quan này được lý giải bởi các nguyên nhân cơ bản sau đây:

            Một là, mở cửa thị trường tự do hóa thương mại được thực hiện dựa trên nguyên tắc công bằng và bình đẳng. Theo đó, các quốc gia thành viên không chỉ cam kết mở cửa thị trường, gỡ bỏ hàng rào thuế quan, tiếp tục tự do hóa và thuận lợi hóa thương mại, mà còn tiếp tục công khai,  minh bạch hóa quản lý nhà nước về phát triển thị trường để hàng hóa của quốc gia thành viên khác được tự do trao đổi, tiêu thụ tại thị trường của nước mình. Thị trường đất đai là loại thị trường không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường và là thị trường mang yếu tố “đầu vào” của mọi hoạt động đầu tư, sản xuất - kinh doanh. Vì vậy, sự vận hành của thị trường đất đai cũng phải tuân thủ nguyên tắc này. Để thị trường đất đai phát triển theo các nguyên tắc của nền kinh tế thị trường đặt ra yêu cầu các quy định của pháp luật đất đai phải tôn trọng và đề cao nguyên tắc công bằng, bình đẳng trong tiếp cận, sử dụng đất đai của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế.

            Hai là,về lĩnh vực đầu tư. Các nước nước thành viên Hiệp định cam kết đảm bảo sự công bằng, bình đẳng cho mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư, chống bảo hộ độc quyền. Để có thể đầu tư thành công và mang lại kết quả mong đợi thì trước tiên các nhà đầu tư phải có đất triển khai thực hiện dự án đầu tư. Các quan hệ đất đai chịu sự điều chỉnh của pháp luật đất đai. Sự phân biệt, đối xử bất bình đẳng, không công bằng thể hiện trong nội dung các quy định của pháp luật đất đai nói chung và các quy định về giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất v.v giữa các nhà đầu tư, các doanh nghiệp sẽ là rào cản, thách thức lớn trong tiếp cận đất đai  và trong suốt quá trình sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư. Thực tế qua điều tra, khảo sát đối với giới đầu tư nước ngoài, các doanh nghiệp tư nhân cho thấy mối quan tâm hàng đầu của họ là sự đối xử công bằng, bình đẳng của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai để thực hiện dự án đầu tư. Theo một nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam được công bố cho thấy : « Đất đai ở Việt Nam không nhiều và doanh nghiệp rất khó tiếp cận. Cạnh tranh đất đai trong bối cảnh thẩm quyền tập trung quá lớn trong việc cấp đất không được kiểm tra, giám sát hiệu quả đã tạo điều kiện cho tham nhũng. Các doanh nghiệp có thể bị xúi giục trong việc bỏ những rào cản trong tiếp cận đất phức tạp hiện nay thông qua cái gọi là « tiền bôi trơn ». Khảo sát các doanh nghiệp vừa và nhỏ năm 2009 của Viện Nghiên cứu lao động và xã hội kết hợp với Trường Đại học Coopenhagen cho thấy việc tiếp cận đất đai là một trong những trở ngại lớn nhất đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trong tổng số 10 vấn đề thì khó khăn trong việc tìm địa điểm và đất kinh doanh phù hợp là vấn đề lớn thứ ba đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi bắt tay thực hiện những dự án mới. Tương tự, trong số các doanh nghiệp thamgia Khảo sát doanh nghiệp của Ngân hàng Thế giới năm 2009, tiếp cận với đất đai là vấn đề lớn thứ tư hoặc thứ năm trong danh mục 15 vấn đề »[2] và cũng trong Báo cáo này đã chỉ ra những khó khăn trong việc tiếp cận thông tin về quy hoạch sử dụng đất và khả năng tiếp cận thông tin không đồng đều của các chủ đầu tư : « Qua các cuộc thảo luận nhóm tập trung trong nghiên cứu tình huống ở 05 tỉnh cho thấy thông tin quy hoạch sử dụng đất/quy hoạch đô thị được phổ biến công khai ở nhiều cấp hành chính nhưng khó tìm kiếm, không đầy đủ và khó hiểu.Một vấn đề cụ thể đối với chủ đầu tư tìm kiếm đất cho dự án là khó xác định vị trí đất dựa trên thông tin quy hoạch sử dụng đất. Điều tra định lượng không chính thức một phần của nghiên cứu tình huống tại 05 tỉnh cho thấy 43% ý kiến phản hồi cho rằng kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt không được công bố công khai hoặc được công bố công khai nhưng không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật. Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không phải lúc nào cũng được công bố công khai được chứng minh qua các cuộc phỏng vấn ở Thành phố Hồ Chí Minh và quanghiên cứu năm 2010 của DEPOCEN về việc tuân thủ các quy định về tính minh bạch thông tin. Theo nghiên cứu của DEPOCEN, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố công khai qua mạng chiếm 34 trên tổng số 66 trang web được truy cập, đồ án quy hoạch đô thị đã phê duyệt được công bố công khai chiếm 21 các trang web. Các cuộc kiểm tra thực địa trong nghiên cứu của DEPOCEN cũng cho thấy việc không nghiêm chỉnh chấp hành các quy định về công bố công khai. Ở cấp tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chỉ có thể tiếp cận được ở 06 trong 12 tỉnh được tiến hành điều tra và phương án quy hoạch đô thị là 08 trong 12 tỉnh. Ở cấp huyện, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thể được tiếp cận tại 10 trong 24 huyện được điều tra và phương án quy hoạch đô thị là 11 trong 24 huyện. Ở cấp xã, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thể tiếp cận tại 60 trong số 117 xã được điều tra và phương án quy hoạch đô thị là 27 trên tổng số 117 xã »[3].

            Ba là, vấn đề công khai, minh bạch trong tự do hóa thương mại và đầu tư. Hiệp định CPTPP nhấn mạnh và đề cao nguyên tắc công khai, minh bạch trong tự do hóa thương mại và đầu tư và coi đây là nguyên tắc cơ bản, xuyên suốt toàn bộ nội dung các điều khoản của Hiệp định ; đồng thời, yêu cầu các quốc gia thành viên cam kết tuân thủ, thực hiện triệt để nguyên tắc này. Muốn thực hiện có hiệu quả nguyên tắc này thì một trong những biện pháp là hệ thống pháp luật liên quan đến thương mại, đầu tư ; tự do hóa thương mại, sở hữu trí tuệ v.v phải « nội luật hóa » sự công khai, minh bạch trong nội dung các quy định. Lĩnh vực pháp luật đất đai không nằm ngoài yêu cầu này, do đất đai là yếu tố « đầu vào » của mọi hoạt động đầu tư, sản xuất - kinh doanh và chịu sự điều chỉnh trực tiếp của các quy định về đất đai.

3. Đánh giá thực trạng pháp luật đất đai Việt Nam tham chiếu với các nội dung có liên quan củaHiệp định Đối tác toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP)

a. Về nội dung các quy định của pháp luật đất đai phù hợp với những yêu cầu của Hiệp định đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương(CPTPP)

            Pháp luật đất đai Việt Nam đã tiếp cận và có những quy định phù hợp với các yêu cầu của Hiệp định CPTPP; đó là:

            Thứ nhất, về cơ bản, xóa bỏ sự phân biệt đối xử và tạo lập khung pháp lý bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của mọi chủ thể sử dụng đất.

            Một là, kế thừa quy định của Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 thiết kế một chương về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Chương XI từ Điều 166 - Điều 194). Mọi chủ thể sử dụng đất không phân biệt đó là tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất; không phân biệt các hình thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời thuê hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất … đều có các quyền chung và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất quy định tại Mục 1 Chương XI (từ Điều 166 - Điều 172). Mặt khác, Điều 172 còn quy định cho tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất nhằm đảm bảo quyền tự do kinh doanh trong nền kinh tế thị trường.

          Hai là, không có sự phân biệt, đối xử trong nội dung các quy định về quyền và nghĩa vụ của mọi chủ thể sử dụng đất. Mọi chủ thể sử dụng đất không có quyền sở hữu đất đai (Quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý)[4] mà chỉ có quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư tiếp cận đất đai thông qua việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng các hình thức; i) Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; ii) Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; iii) Công nhận quyền sử dụng đất[5].

           Ba là, một trong những giải pháp giải quyết “bài toán” vốn cho đầu tư, sản xuất - kinh doanh, pháp luật đất đai quy định quyền thế chấp quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Theo đó, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất[6]; hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật đât đai năm 2013 được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Trình tự, thủ tục thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014).

          Bốn là, một điểm đáng lưu ý là pháp luật đất đai không có bất kỳ một sự ưu đãi nào trong việc quy định quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của tổ chức trong nước nhằm bảo đảm nguyên tắc bình đẳng, công bằng trong sử dụng đất. Theo đó, tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; tổ kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được quyền bán, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Ngược lại, trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công ngiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì được quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

         Thứ hai, xác lập cơ chế thống nhất trong việc tiếp cận đất đai sử dụng vào mục đích sản xuất - kinh doanh dựa trên các nguyên tắc của thị trường thông qua các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

           Một là, về giao đất. Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê[7]. Như vậy, bên cạnh hình thức thuê đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài còn được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Điều này tương thích với việc tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế trong nước, hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

          Hai là, về thời hạn thuê đất. Pháp luật đất đai quy định thời hạn thuê đất thực hiện dự án đầu tư là năm 50 năm. Trường hợp đầu tư vào vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà thời gian thu hồi vốn kéo dài thì thời hạn thuê đất có thể dài hơn nhưng không quá 70 năm áp dụng thống nhất cho các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài.

           Ba là, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự như tổ chức kinh tế trong nước, hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên,  chủ thể sử dụng đất này chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

            Thứ ba, mọi chủ thể sử dụng đất đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Đây là một trong những nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Khi sử dụng đất, họ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính cụ thể sau đây: i) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; ii) Nộp thuế sử dụng đất; iii) Nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; iv) Nộp phí và lệ phí về đất đai.

          Thứ tư, pháp luật đất đai xác lập một mô hình và quy trình giải quyết tranh chấp đất đai áp dụng thống nhất đối với mọi tranh chấp đất đai mà không phân biệt các bên đương sự là tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài v.v; theo đó:

          Một là, các tranh chấp đất đai xảy ra trước hết phải được giải quyết thông qua hòa giải với trình tự như sau:

- Các bên đương sự chủ động gặp nhau để hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở.

- Trường hợp hòa giải không thành thì đương sự gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) đề nghị hòa giải. Thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai là 45 ngày, kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn. Kết thúc buổi hòa, UBND cấp xã lập biên bản hòa giải xác định rõ hòa giải thành hay không thành, có chữ ký của các bên đương sự và chữ ky, dấu xác nhận của UBND cấp xã.

          Hai là, trường hợp hòa giải tại UBND cấp xã không thành thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thực hiện như sau:

- Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết các loiaj vụ việc sau đây: i) Tranh chấp đất đai mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013; ii) Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

- Trường hợp tranh chấp đất đai mà người sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì được quyền lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết sau đây:

i) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

ii) Lựa chọn Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là UBND cấp huyện ) để giải quyết.

            Thứ năm, về chế tài xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. Pháp luật đất đai quy định mọi đối tượng sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai như lấn, chiếm đất đai, không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, hủy hoại đất v.v thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Hơn nữa, người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác thì ngoài việc bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại;

           Thứ sáu, để góp phần vào việc cải cách thủ tục hành chính về đất đai theo hướng công khai, minh bạch, đơn giản và thuận tiện cho người sử dụng đất; Luật đất đai năm 2013 có một chương quy định về thủ tục hành chính về đất đai (Chương XII từ Điều 195 - Điều 197). Nội dung Chương này bao gồm quy định về các thủ tục hành chính về đất đai; công khai thủ tục hành chính về đất đai; thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Cụ thể hóa những nội dung này của Luật đất đai năm 2103, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 đã quy định chi tiết về trình tự, thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai (từ Điều 60 - Điều 91), bao gồm thời hạn, hồ sơ, cơ quan tiếp nhận, giải quyết và trả kết quả cho người sử dụng đất trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; cấp, cấp lại, cấp đổi và đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; thu hồi đất, trưng dụng đất; chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất v.v. Các quy định này được áp dụng thống nhất cho mọi đối tượng sử dụng đất khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Như vậy, pháp luật đất đai không chỉ quy định về nội dung các quyền của người sử dụng đất mà còn chú trọng đến việc xác lập cơ chế để bảo đảm cho các quyền này được thực hiện nhanh chóng, thuận tiện trên thực tế;

            Thứ bảy, về vấn đề xác định giá trị quyền sử dụng đất - tài sản của các doanh nghiệp nhà nước. Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được thực hiện dựa trên giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định. Gía đất này do tổ chức tư vấn về giá đất xác định; sau đó phải được Hội đồng thẩm định giá thông qua (Hội đông này do UBND cấp tỉnh thành lập) trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định. Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ để tính giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước khi tiến hành cổ phần hóa mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất…

b. Về nội dung các quy định của pháp luật đất đai chưa phù hợp với những yêu cầu của Hiệp định đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP)

          Mặc dù pháp luật đất đai đã tiếp cận và có nhiều quy định phù hợp với yêu cầu của Hiệp định CPTPP song vẫn còn một số quy địnhchưa phù hợp, bao gồm:

            Thứ nhất,mặc dù, Luật đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài song việc tiếp cận đất đai của chủ thể này vẫn còn bị hạn chế so với tổ chức kinh tế trong nước. Theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Các trường hợp sử dụng đất khác, họ phải thuê đất của Nhà nước Việt Nam. Ngược lại, tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư, sản xuất - kinh doanh.

           Thứ hai, việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam chịu sự ràng buộc về điều kiện chặt chẽ hơn so với cá nhân trong nước; theo đó:

         Một là, người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong 50 năm. Khi hết thời hạn này, họ phải bán nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân, người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

          Hai là, tổ chức, cá nhân nước ngoài bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộtrong một tòa nhà cung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề thì trên một khu vực có dân số tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà[8].

          Thứ ba, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài dường như chưa được tiếp cận đất đai cho mục đích đầu tư, sản xuất - kinh doanh tại thị trường sử dụng đất thứ cấp. Luật đất đai năm 2013 chưa cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (Họ chỉ được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản). Trong khi đó, tổ chức kinh tế trong nước được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (họ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp).

          Thứ tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất,  doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghiệp cao để xây dựng nhà máy, nhà xưởng sản xuất - kinh doanh. Họ chưa được phép thuê đất của Nhà nước; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghiệp cao để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để cho thuê lại. Trong khi đó, tổ chức kinh tế trong nước lại được quyền kinh doanh lĩnh vực này.

4. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật đất đai tham chiếu với Hiệp định đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP)

             Để hoàn thiện pháp luật đất đai tham chiếu với Hiệp định đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP), theo người viết cần thực hiện một số giải pháp cơ bản sau đây:

           Một là,cần sửa đổi, bổ sung quy định cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được tặng cho, bán, để thừa kế nhà ở cho không chỉ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam mà còn cho cá nhân, tổ chức nước ngoài và các đối tượng sử dụng đất khác nhằm từng bước tạo điều kiện người nước ngoài được tham gia vào thị trường bất động sản ở nước ta;

          Hai là, sửa đổi, bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cận đất đai sử dụng vào mục đích đầu tư, kinh doanh thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói chung và nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng. Có như vậy mới tạo điều kiện để thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, nâng cao năng suất lao động và phát triển các nông sản hàng hóa sản xuất theo công nghệ sách, công nghệ xanh, ứng dụng kỹ thuật cao trước sức ép cạnh tranh của hàng hóa nông sản của các nước ASEAN và các nước khác trên thế giới.

         Ba là,cần nghiên cứu, xem xét sửa đổi, bổ sung quy định về mở rộng các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất vào mục đích đầu tư kinh doanh thực hiện dự án tại Việt Nam thay vì chỉ cho phép chủ thể sử dụng đất này được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê như quy định hiện hành của Luật đất đai năm 2013.

          Bốn là, sửa đổi, bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng sau đó chuyển nhượng; cho thuê lại nhằm mục đích thu lợi nhuận cho tương thích với quyền của tổ chức kinh tế, hộ gai đình, cá nhân đầu tư trong lĩnh vực này v.v.

5. Kết luận

           Hiệp định Đối tác, toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) được11 quốc gia thành viên, bao gồm Australia, Brunei, Canada, Chile, Nhật Bản, Malaysia, Mexico, New Zealand, Peru, Singapore và Việt Nam ký kết ngày 08/03/2018, tại Santiago - Chi lê đãmở ra 1 sân chơi mới với quy mô thị trường chiếm khoảng 13,5% GDP toàn cầu và bao trùm thị trường gần 500 triệu dân. Việt Nam là quốc gia thành viên trực tiếp chịu ảnh hưởng của Hiệp định CPTPP. Những cơ hội và thách thức của Hiệp định CPTPP đang chờ đợi ở phía trước. Để có thể tận dụng thành công những cơ hội và vượt qua những thách thức do Hiệp định CPTPP mang lại, nước ta phải chủ động xây dựng lộ trình, kế hoạch hành động cụ thể, quyết liệt mà một trong những hành động cần phải thực hiện là rà soát, sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm đáp ứng các yêu cầu của Hiệp định này. Pháp luật đất đai không nằm ngoài tiến trình này; bởi lẽ, đất đai là yếu tố đầu vào của mọi quá trình đầu tư, sản xuất - kinh doanh và chịu sự điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật này. Tham chiếu với nội dung, yêu cầu của Hiệp định CPTPP cho thấy có 03 lĩnh vực ảnh hưởng trực tiêp đến các quy định của pháp luật đất đai, bao gồm mở cửa thị trường, đầu tư và công khai, minh bạch chống tham nhũng. Trên cơ sở, đối chiếu, so sánh giữa yêu cầu của các lĩnh vực này với nội dung của pháp luật đất đai, Bài viết đã chỉ ra những điểm phù hợp và một số điểm chưa phù hợp; đồng thời, kiến nghị một số giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật đất đai đáp ứng yêu cầu của Hiệp định CPTPP.

Danh mục tài liệu tham khảo

1. Hải Anh (2018), Hiệp định đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP): Có khả năng mở rộng thành viên; Nguồn: Báo Lao động điện tử, ngày 09/03/2018 19:12.

2. Hiệp định đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP).

3. Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam (2011): Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam (Sách tham khảo), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

4. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật đất đai.

5. Luật đất đai năm 2013.

6. Luật nhà ở năm 2014.

 

 

 


[1] Hải Anh (2018), Hiệp định đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP): Có khả năng mở rộng thành viên; Nguồn: Báo Lao động điện tử, ngày 09/03/2018 19:12

 

[2]Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam (2011): Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam (Sách tham khảo), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. 54 - 55.

[3]Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam (2011): Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam (Sách tham khảo), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. 27 - 28.

[4] Điều 4 Luật đất đai năm 2013

[5] Điều 17 Luật đất đai năm 2013

[6] Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (khoản 3 Điều 55 Luật đất đai năm 2013)

[7] Khoản 3 Điều 55 Luật đất đai năm 2013

[8] Điểm a khoản 2 Điều 161 Luật nhà ở năm 2014