THÔNG TIN HỘI THẢO CẤP TRƯỜNG: HOÀN THIỆN ĐỒNG BỘ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI BÁM SÁT NHIỆM VỤ TRỌNG TÂM CỦA NGHỊ QUYẾT ĐẠI HỘI ĐẢNG LẦN THỨ XIII

Đăng vào 01/09/2021 15:53

HOÀN THIỆN ĐỒNG BỘ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI BÁM SÁT NHIỆM VỤ TRỌNG TÂM CỦA NGHỊ QUYẾT ĐẠI HỘI ĐẢNG LẦN THỨ XIII

                                                                   PGS.TS Nguyễn Thị Nga

                                                                 Trường Đại học Luật Hà Nội

(Bài viết tại Hội thảo cấp trường “ Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII và những vấn đề đặt ra đối với xây dựng, hoàn thiện nhà nước pháp quyền XHCN Vieetj Nam”, tổ chức 6/2021 Tại Trường ĐH Luật Hà Nội)

Những năm qua, không thể phủ nhận những tiến bộ vượt bậc cả bề rộng lẫn chiều sâu của sự đổi mới trong lĩnh vực pháp luật đất đai. Song, trong bối cảnh mới hiện nay, tình hình trên thế giới tiếp tục có những diễn biến nhanh, phức tạp; đất nước đứng trước vận hội và cả những thách thức không nhỏ, đòi hỏi cần tiếp tục đẩy mạnh công tác xây dựng, hoàn thiện pháp luật để đưa đất nước phát triển nhanh, bền vững. Mặt khác, qua quá trình triển khai, hệ thống pháp luật đất đai cũng bộc lộ những hạn chế, chồng chéo. Bài viết phân tích những bất cập trong quy định của Luật đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan khác. Trên cơ sở những bất cập đó, bài viết đề xuất những giải pháp sửa đổi bổ sung quy định pháp luật nhằm hoàn thiện đồng bộ pháp luật đất đai bám sát các nhiệm vụ trọng tâm của Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII.

- Từ khoá: đất đai, đồng bộ, đại hội Đảng, nghị quyết.

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII đã thành công rực rỡ, ghi lại nhiều dấu ấn quan trọng đã đạt được trong tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội, lịch sử, an ninh quốc phòng, trong đó có lĩnh vực xây dựng và hoàn thiện pháp luật, xây dựng và củng cố Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đạt được, Đại hội cũng đã nhận định rõ:Xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam có mặt chưa đáp ứng tốt yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và quản lý đất nước trong tình hình mới”.[1] Vì vậy, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII đã đặt ra những nhiệm vụ trọng yếu cần phải thực hiện trong tất các các mặt của đời sống kinh tế, xã hội trong thời gian tới. Trong lĩnh vực xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa mà trọng tâm là lĩnh vực cải cách Tư pháp cũng đã được Đại hội chỉ rõ:Đẩy mạnh việc hoàn thiện, xây dựng hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ, hiện đại,  khả thi, công khai, minh bạch, ổn định, dễ tiếp cận, có sức cạnh tranh quốc tế, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhân dân, thúc đẩy đổi mới sáng tạo, bảo đảm yêu cầu phát triển bền vững kinh tế, xã hội và quốc phòng, an ninh trong điều kiện mới”[2]. Với những nhiệm vụ trọng tâm nêu trên, trong từng lĩnh vực cụ thể, việc nghiên cứu, tổng kết, đánh giá và có những định hướng và quyết sách đúng đắn, phù hợp là vấn đề cần thiết, tất yếu đặt ra và phải thực hiện một cách nghiêm túc, khách quan và kịp thời.

Đối với lĩnh vực đất đai, Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng xác định:“Quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai, tài nguyên, bảo vệ môi trường, chủ động thích ứng với biến đổi khí hậu, thiên tai khắc nghiệt”.[3] Để thực hiện nhiệm vụ trọng tâm này, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật đất đai nhằm nhận diện những hạn chế, bất cập, gây những rào cản trong việc triển khai trong thời gian qua là vấn đề cần thiết, khách quan. Trên cơ sở đó nhằm nhận diện một cách sâu sắc về sự cần thiết khách quan phải hoàn thiện pháp luật đất đai trên cơ sở bám sát nhiệm vụ trọng tâm của Đại hội Đảng lần thứ XIII đề ra.

Trong khuôn khổ của một bài viết Hội thảo cấp Trường, người viết chỉ tập trung ở một số vấn đề nổi cộm từ khía cạnh pháp luật đất đai hiện hành và pháp luật khác có liên quan sau đây:

  1. Về trách nhiệm của Nhà nước trong quản lý đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai được Luật Đất đai 2013 quy định với khá nhiều các nội dung thuộc về trách nhiệm của Nhà nước cần phải thực hiện trong vai trò là chủ thể thống nhất quản lý đất đai. Cụ thể Điều 22 Luật Đất đai 2013[4] với 15 nội dung về trách nhiệm của Nhà nước trong quản lý đất đai. Để thực hiện các nội dung quản lý trên, Nhà nước xây dựng hệ thống các cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương như: Chính phủ; Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ, cơ quan ngang bộ; Ủy ban nhân dân các cấp có theo thẩm quyền luật định.[5]

Tuy nhiên, xét về mặt hình thức, với tên gọi của Mục 2 chương 2 Luật Đất đai 2013: “Trách nhiệm của Nhà nước…” và hàng loạt các quy định cụ thể từ Điều 22 đến Điều 28 Luật Đất đai 2013 quy cụ thể hóa nội dung và trách nhiệm của Nhà nước về quản lý đất đai cho thấy, Luật hiện hành đều “né tránh” việc sử dụng thuật ngữ trách nhiệm Nhà nước, chỉ có điều 27 “Trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số” và Điều 28 “Trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng cung cấp thông tin đất đai” là thực sự sử dụng đến thuật ngữ chính “Trách nhiệm của Nhà nước”. Các điều luật còn lại với nội dung biểu hiện là quyền chứ không là trách nhiệm. Khẳng định như vậy bởi lẽ: Theo Từ điển tiếng Việt[6] thì “trách nhiệm” được hiểu là: (1) Phần việc được giao cho hoặc coi như được giao cho, phải bảo đảm làm tròn, nếu kết quả không tốt thì phải gánh chịu phần hậu quả; (2) Sự ràng buộc đối với lời nói, hành vi của mình, bảo đảm đúng đắn, nếu sai trái thì phải gánh chịu phần hậu quả.

Với nội hàm trên nói về “trách nhiệm” và đối chiếu với Mục 2 Chương II về “Trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai” với 15 nội dung mà Nhà nước có trách nhiệm quản lý, thực hiện (Điều 22) cho thấy, chúng chưa bao hàm được trọn vẹn ý nghĩa nêu trên của  hai  từ “trách nhiệm”. Cụ thể, Luật Đất đai hiện hành quy định những những công việc mà Nhà nước phải làm, song lại đang bỏ ngỏ quy định là về trách nhiệm gánh chịu hậu quả về việc không thực hiện trách nhiệm trước dân thế nào. Ví dụ: khi Nhà nước đặt ra mục tiêu hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (một trong các nội dung được đề cập tại Điều 22) nhưng không hoàn thành được, hay Nhà nước có trách nhiệm giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện đất đai nhưng lại để tồn đọng, quá hạn rất nhiều… mà không phải chịu trách nhiệm cụ thể nào cả. Đã gọi là “trách nhiệm của Nhà nước” thì cần phải có những ràng buộc về chịu trách nhiệm khi không hoàn thành (ở đây xét đến trách nhiệm của Nhà nước, không xem xét trách nhiệm của cán bộ, công chức không hoàn thành công việc đối với Nhà nước). Nếu như không có quy định về trách nhiệm mà Nhà nước phải gánh chịu thì những hoạt động quản lý này có nên được gọi là “trách nhiệm” hay không?

Điều 23 có quy định về “Trách nhiệm quản lý Nhà nước về đất đai” với nội dung: “1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước; 2. Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai; 3. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này.” Tuy nhiên, quy định này không thực sự là về “trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai” mà là trách nhiệm được xác lập giữa các cơ quan Nhà nước với nhau trong quá trình quản lý. Hoàn toàn không thể đánh đồng khái niệm “trách nhiệm của Nhà nước” là “trách nhiệm giữa cơ quan Nhà nước này với cơ quan Nhà nước khác”.

Thiết nghĩ, cần xác định rõ trách nhiệm của Nhà nước trong quản lý đất đai, đồng thời cần phải bổ sung thêm các ràng buộc trách nhiệm đối với việc không làm tròn trách nhiệm quản lý đất đai của Nhà nước. Cụ thể, cần quy định rõ các biện pháp chế tài cụ thể đối với việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng trách nhiệm đã được giao trong quản lý đất đai. Làm được điều này trong thời gian tới cũng chính là chúng ta đã  hiện thực hóa nhiệm vụ trọng tâm mà Nghị quyết Đại hội Đảng XIII đề ra:“Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi đôi với tăng cường kiểm tra, giám sát và kiểm soát chặt chẽ quyền lực”.[7]

2. Về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (QH, KHSDĐ) là công cụ quản lý đất đai quan trọng của Nhà nước, đảm bảo cho việc sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai QH, KHSDĐ trên cơ sở Luật Đất đai 2013 cùng với các Luật khác như: Luật Quy hoạch  2017, Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018 đã thể hiện nhiều vấn đề thiếu thống nhất và đồng bộ, nhiều quy định bộc lộ sự bất cập, không phù hợp gây nên những tác động và ảnh hưởng trái chiều trong quản lý và sử dụng đất đai. Cụ thể:

Thứ nhất: Nguyên tắc lập QH, KHSDĐ - Điều 35

Một là, nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa bảo vệ được đất nông nghiệp cho người nông dân và vấn đề an toàn lương thực quốc gia

Tại khoản 7 Điều 35 có quy định: “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường”. Với quy định này cho thấy, nguyên tắc này mới chỉ đặt ra vấn đề là  “ưu tiên quỹ đất” chứ không trở thành yêu cầu bắt buộc đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi lập và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mặt khác, “mục đích an ninh lương thực” đứng sau rất nhiều các mục đích khác, thậm chí không được nói rõ là ưu tiên hay bảo vệ “đất nông nghiệp”. Thực tiễn xây dựng các chỉ tiêu, định mức về sử dụng đất mỗi năm trong thời gian qua cho thấy, diện tích đất nông nghiệp thường bị điều chỉnh theo hướng giảm do chuyển sang các mục đích khác. Sự chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng công trình, từ đất lúa sang đất nông nghiệp khác là sự chuyển đổi một chiều, do đó, yêu cầu bảo vệ quỹ đất nông nghiệp cần phải được đặt ra thật chặt chẽ ngay từ đầu.

Kinh nghiệm Trung Quốc cho thấy, nguyên tắc quan trọng nhất là bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha đất canh tác. Để hạn chế tình trạng lấy đất nông nghiệp, Trung Quốc quy định việc thu hồi đất nông nghiệp rất ngặt nghèo. Nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phải đúng với chiến lược lâu dài của vùng và phải nằm trong chỉ giới đỏ. Mục tiêu là bảo đảm cả nước luôn duy trì 1,8 tỷ mẫu đất nông nghiệp trở lên. Trung Quốc đặc biệt coi trọng việc bảo vệ đất canh tác, đặc biệt là “đất ruộng cơ bản” đã được chính quyền xác định dùng vào sản xuất lương thực, bông, dầu ăn, rau, hoặc đã có công trình thuỷ lợi tốt. QHSDĐ cấp quốc gia phải xác định được diện tích đất canh tác cần bảo vệ nghiêm ngặt, trong đó chỉ rõ diện tích đất canh tác cơ bản (phải chiếm 80% trở lên đất canh tác của mỗi tỉnh) có chất lượng tốt nhất cần được duy trì vĩnh viễn, không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng dưới bất cứ lý do gì. Việc chuyển mục đích sử dụng đất canh tác sang sử dụng vào các mục đích khác phi nông nghiệp phải được phê duyệt tại cấp tỉnh và Chính phủ. Trường hợp QH, KHSDĐ bị vi phạm thì tùy mức độ vi phạm mà người đứng đầu địa phương sẽ bị xử lý hành chính hoặc sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đất bị vi phạm sẽ bị thu hồi (kể cả trường hợp đã đầu tư)[8].

Nguyên tắc bảo vệ đất canh tác là “chiếm bao nhiêu, khẩn bấy nhiêu”, nếu không có điều kiện thì nộp phí khai khẩn cho cấp tỉnh dùng để khai hoang. Cấm không được chiếm dụng đất canh tác để xây lò gạch, mồ mả hoặc tự ý xây nhà, đào lấy đất cát, khai thác đá, quặng... Việc trưng thu các loại đất sau phải được Quốc vụ viện phê chuẩn: 1/ Đất ruộng cơ bản; 2/ Đất canh tác vượt quá 35 ha; 3/ Đất khác vượt quá 70 ha. Trưng thu các đất khác do chính quyền cấp tỉnh phê chuẩn và báo cáo Quốc vụ viện. [9]

Từ kinh nghiệm của Trung Quốc chúng tôi thiết nghĩ, Việt Nam với xuất phát điểm là kinh tế nông nghiệp, sự nghiệp công nghiệp hóa đặt ra đến năm 2020 chưa hoàn thành thì nông nghiệp vẫn đóng vai trò chủ đạo của nền kinh tế đất nước. Bởi vậy, pháp luật đất đai trong thời gian tới cần phải hiện thực hóa mạnh mẽ hơn nữa, đưa ra chỉ tiêu, định mức về bảo vệ quỹ đất nông nghiệp một cách rõ ràng và cụ thể hơn chứ không chỉ dừng lại ở những quy định chung chung.

Hai là, nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất chưa thể hiện được sự ràng buộc trách nhiệm đối với người lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong việc bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu

Vấn đề bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu: dù được nhắc tới hai lần trong Điều 35 tại khoản 4[10] và khoản 7[11] nhưng lại không có các hướng dẫn cụ thể. Thực tiễn quy hoạch tại nhiều địa phương hiện nay hầu như không cho thấy sự quan tâm đến vấn đề này. Không thể để tình trạng các vấn đề môi trường trở thành “chuyện đã rồi” mới bắt đầu quan tâm quy hoạch.

Tác động trái chiều từ việc không tuân thủ nguyên tắc nêu trên đã thấy rõ khi chúng ta chứng kiến tình trạng sạt, lở, lún khi mùa mưa lũ hàng năm tại các tỉnh miền núi phía Bắc, khu vực Miền Trung và Tây Nguyên đã gây thiệt hại vô cùng lớn về người và của, môi trường bị tàn phá nghiêm trọng. Việc lập và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa chú trọng tới với vấn đề môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu mà chủ yếu chỉ tập trung vào vấn đề phát triển kinh tế. Nhiều dự án sử dụng đất vì lợi ích trước mắt mà quên đi lợi ích lâu dài gây ra những hệ quả xấu đối với mục tiêu phát triển bền vững. Minh chứng điển hình xảy ra thời gian qua là các dự án phá rừng để trồng cao su ở khu vực miền núi phía bắc và miền trung. Vấn đề môi trường và phát triển bền vững cũng không được quan tâm, chú trọng khi lập và phê duyệt việc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng sang các mục đích khác như: khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu  kinh tế mở hay đất để thăm dò và khai thác khoáng sản; hoặc phê duyệt ồ ạt các dự án thủy điện song không xây dựng thủy điện giai đoạn 2010-2014 đã làm nảy sinh một số bất cập, hạn chế. Một số dự án ảnh hưởng môi trường rừng và xả lũ không đúng quy trình.[12]

Với tình trạng này, người viết thiết nghĩ, Luật Đất đai không chỉ dừng lại ở việc quy định về nguyên tắc và thẩm quyền của các cấp, các ngành trong việc lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà điều quan trọng là cần có hướng dẫn cụ thể về các yếu tố và điều kiện cụ thể nào cần phải thực hiện để đảm bảo môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu mà các cấp, các ngành phải thực hiện và tuân thủ. Cùng với đó, cần phải quy định trách nhiệm pháp lý đối với những quy hoạch, kế hoạch được lập không tuân thủ nguyên tắc trên mà gây hậu quả xấu tới môi trường, tới kinh tế, ảnh hưởng tới đời sống và sự an toàn tới tính mạng của người dân. Hiện thực hóa được vấn đề này trong thời gian tới đồng nghĩa với việc chúng ta bám sát với chủ trương và định hướng mà Đại hội Đảng XIII đã đặt ra: “ Chủ động thích ứng với biến đổi khí hậu…; khai thác, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững tài nguyên; lấy bảo vệ môi trường sống và sức khỏe nhân dân làm mục tiêu hàng đầu…”[13]

Thứ hai, về kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

 Về thời kỳ quy hoạch giữa quy hoạch sử dụng đất và một số quy hoạch khác không thống nhất, điển hình là quy hoạch đô thị. Nếu quy hoạch sử dụng đất có thời gian quy hoạch là 10 năm, kỳ kế hoạch sử sụng đất là 5 năm (đối với kế hoạch sử dụng đất quốc gia, cấp tỉnh, an ninh, quốc phòng) thì quy hoạch đô thị có thời hạn từ 20 năm - 25 năm[14]. Sự không thống nhất này sẽ gây khó khăn trong thực tiễn áp dụng tại địa phương. Đặc biệt, nếu đặt trong mối quan hệ với thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao, cho thuê cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để đầu tư kinh doanh được áp dụng là ổn định lâu dài với thời hạn 50 năm hoặc 70 năm[15] thì việc quy định này càng cho thấy sự bất cập, chưa bảo vệ được tối đa quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất khi chưa hết thời hạn song kỳ quy hoạch, kế  hoạch sử dụng đất đã hết, nhà nước thực hiện quyền điều chỉnh kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới. Nếu việc điều chỉnh không phù hợp với mục đích đang sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì hoặc người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất theo phân kỳ mới (điều này là bất hợp lý và không nhà đầu tư nào muốn thực hiện bởi dự án được lập của nhà đầu tư đã có mục đích cụ thể ngay từ ban đầu cho chiến lược đầu tư dài hơi là 50 năm, 70 năm, nay lại phải điều chỉnh mục tiêu mới không từ mong muốn của họ); nếu không chuyển mục đích thì người sử dụng đất đang hợp pháp lại trở thành người sử dụng đất bất hợp pháp, không thực hiện nghĩa vụ về việc sử dụng đất đúng mục đích mà pháp luật yêu cầu.

Thứ ba, thực hiện QH, KHSDĐ - khoản 3 Điều 49

Tại khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định: “Diện tích đất ghi trong KHSDĐ hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt KHSDĐ phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong KHSDĐ.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt KHSDĐ không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Quy định nêu trên hướng tới việc điều chỉnh vấn đề quy hoạch “treo”, tuy nhiên, với cách thức biểu đạt nêu trên cho thấy, chúng vừa không ràng buộc được trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc bỏ quy hoạch “treo” mà thậm chí còn tiếp tục cho “treo” khi đã quy định địa phương có trách nhiệm “phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ” nhưng đồng thời lại quy định nếu địa phương mà không làm “không điều chỉnh/ hủy bỏ hoặc có điều chỉnh/ hủy bỏ mà không công bố thì...”. Quy định này khiến người đọc làm cũng được mà không làm cũng không sao, và trong mọi trường hợp thì người dân đều phải thực hiện theo việc làm hay không làm đó của chính quyền địa phương. Quy định này cũng cho thấy, chúng hoàn toàn đi ngược nguyên tắc Công khai, khiến người dân rất “mù mờ” về việc làm của nhà nước. Thiết nghĩ, quy định kiểu này này cần phải được loại bỏ; thay bằng những quy định mang tính ràng buộc chặt chẽ trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc xử lý quy hoạch “treo” cũng như thực hiện đúng các chỉ tiêu quy hoạch.

  1. Vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thứ nhất, vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013[16]

          Với quy định hiện hành về đăng ký cho thấy, tách vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc, song đăng ký quyền sở hữu nhà không bắt buộc mà là ý chí của chủ sở hữu đã và đang gây nhiều cản trở, vướng mắc trong thực tế thực hiện các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai. Theo đó, việc thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở song nhà ở chưa đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng công chứng chỉ công chứng được phần đất, không công chứng cho phần nhà trong giao dịch mặc dù giao dịch bao gồm cả hai. Từ đó, thực tế đã có trường hợp tranh chấp xảy ra với nội dung “bán đất mà không bán nhà” gây khó khăn nhiều cho cơ quan Tòa án trong giải quyết tranh chấp. Quy định nêu trên cũng khiến cho việc xác định tài sản giữa cha mẹ và con cái, giữa vợ và chồng trong trường hợp giải quyết tranh chấp về chia di sản thừa kế, chia tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi vợ chồng ly hôn khi mà tài sản trong các mối quan hệ đó mới chỉ xác lập quyền sử dụng hợp pháp đối với đất, song quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng lại chưa thực hiện việc đăng ký do pháp luật không quy định là yêu cầu bắt  buộc.

          Kiến nghị: pháp luật đất đai trong thời gian tới cần phải được sửa đổi theo hướng: khi có tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất thì bắt buộc chủ sở hữu phải thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cùng với đó, phải quy định cụ thể quy trình và cách thức thực hiện việc đăng ký trong trường hợp tài sản trên đất cũng đồng thời là chủ sử dụng đất và trong trường hợp không đồng thời là chủ sử dụng đất hợp pháp. Đi đôi với đó cần quy định bổ sung về quy trình, thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (đối với đất đã có tài sản gắn liền) sau khi thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất mà người nhận chuyển quyền thực hiện việc trước bạ sang tên đối với quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho người nhận chuyển quyền bởi giá trị giao dịch mà họ phải trả bao gồm cả đất và tài sản gắn liền với đất song trên hợp đồng không công chứng cho phần tài sản trên đất do người chuyển quyền trước đó chưa đăng ký quyền sở hữu.

Thứ hai, về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng – khoản 4 Điều 94 Luật Đất đai 213.[17]

Quy định của Luật Đất đai hiện hành cho thấy, về nguyên tắc, quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là quy định được kế thừa trong Luật Đất đai 2003; tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 làm rõ hơn trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người thì giấy chứng nhận ghi tên một người. Quy định bổ sung này trong Luật Đất đai 2013 thể hiện xu hướng hiện đại trên tinh thần tôn trọng tối đa quyền tự do ý chí của người có quyền sở hữu và sử dụng tài sản, ngay cả trong trường hợp tài sản đó là của vợ chồng; quy định đó cũng hướng tới việc quản lý và khai thác quyền sử dụng đất và tài sản trên đất một cách thuận lợi, chủ động và linh hoạt hơn trong trường hợp giao dịch tài sản đó trên thị trường. Ở một khía cạnh khác, khi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất là tài sản chung của vợ và chồng song thỏa thuận việc đứng tên một người cũng có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc giải quyết các tranh chấp, bất đồng về kinh tế trong thực tế một cách minh bạch, dễ dàng trong trường hợp tranh chấp, bất đồng kinh tế đó chỉ do một trong hai người vợ hoặc chồng gây ra. Trong trường hợp này, giấy chứng nhận đứng tên một người sẽ là cơ sở đảm bảo quyền lợi cho người còn lại và các thành viên khác trong gia đình của họ. Luật Đất đai 2013 cũng đã giải quyết triệt để, rõ ràng về những giấy chứng nhận trước đây cấp cho một người hoặc vợ hoặc chồng, nay họ có nhu cầu ghi nhận đầy đủ tên của cả vợ và chồng thì Nhà nước cũng phúc đáp yêu cầu và nguyện vọng đó của vợ và chồng nhằm đảm bảo quyền lợi công bằng và bình đẳng về tài sản cho vợ và chồng trong các quan hệ nhà đất.

Tuy nhiên, quy định tại khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 cũng gây ra những cách hiểu khác nhau, từ đó cũng là rào cản trong một số giao dịch phát sinh trên thực tế. Theo đó, quy định "trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người" hiện đã và đang gây nhiều quan điểm không thống nhất. Theo đó, có quan điểm nhận thức rằng, thỏa thuận ghi tên một người chỉ là đại diện hoặc vợ, hoặc chồng đứng tên, song đó vẫn là tài sản chung của vợ chồng; song có quan điểm khác lại cho rằng, thỏa thuận đứng tên một người là người đứng tên có quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp, duy nhất đối với tài sản đó.

Với cách hiểu khác nhau về quy định này cũng đã và đang tạo ra cách thức áp dụng pháp luật trên thực tế cũng rất khác nhau. Cụ thể, nếu theo quan điểm thứ nhất thì khi thực hiện các giao dịch định đoạt đới QSDĐ, mặc dù đứng tên một người trên giấy chứng nhận QSDĐ song vẫn phải hai vợ chồng cùng ký tên mới đảm bảo giao dịch hợp pháp. Song nếu hiểu theo cách thứ hai thì giao dịch chỉ cần người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ ký tên là đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch. Việc áp dụng không thống nhất này rõ ràng ảnh hưởng và cản trở tới các giao dịch về QSDĐ trên thực tế.

Chúng tôi cho rằng, pháp luật đất đai trong thời gian tới cần phải thể hiện rõ nội hàm của vấn đề thỏa thuận của vợ và chồng về việc đứng tên một người khi cấp giấy chứng nhận. Theo quan điểm cá nhân tác giả, hướng sửa đổi về vấn đề thỏa thuận đứng tên một người trên cơ sở tôn trọng ý chí của vợ và chồng, nó có thể chỉ thỏa thuận đại diện đứng tên mà không chuyển tài sản cho người đứng tên, song cũng có thể là thỏa thuận quyền sử dụng đất là tài sản riêng của hoặc vợ hoặc chồng, miễn sao thỏa thuận đó không trái pháp luật và cần phải thể hiện cụ thể về ý chí của cả hai bên về phạm vi thỏa thuận trong văn bản gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ ba, về điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật. Những tài sản được chứng nhận quyền sở hữu vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng và phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân. Nguyên tắc này nhằm đảm bảo quyền quản lý tập trung, thống nhất đất đai, nhà ở và các tài sản được tạo ra và gắn liền với đất, tránh sự tản mạn, phân tán như trước đây. Đảm bảo quy về một đầu mối hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận cả đất và các tài sản trên đất.

Tuy nhiên, quy định này cũng đã và đang gây nhiều tranh luận khác nhau, theo đó, quy định nêu trên về đăng ký tài sản gắn liền với đất mới chỉ hướng tới việc bảo vệ quyền lợi cho chủ sở hữu tài sản trên đất cũng đồng thời là chủ sử dụng đất hợp pháp mà chưa bảo vệ được quyền sở hữu tài sản của những chủ thể không đồng thời là chủ sở dụng đất. Trên thực tế, rất nhiều trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản của cha mẹ, song nhà và công trình xây dựng lại là do người con tạo lập; hoặc quyền sử dụng đất được tạo ra trước thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của vợ hoặc chồng, song tài sản trên đất lại do tiền của vợ tạo lập. Trong trường hợp này nếu bố mẹ, con cái và vợ chồng không có sự đồng thuận về việc xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất chung thì quyền lợi được bảo đảm chỉ đối với chủ thể có quyền sử dụng đất mà quyền lợi của người có tài sản trên đất sẽ không được bảo đảm.

Với nhiều bất cập, thiếu phù hợp nêu trên đã và đang trở thành những rào cản lớn cho quá trình thực thi pháp luật; làm cho thị trường về quyền sử dụng đất kém minh bạch công khai, các giao dịch dân sự, thương mại về quyền sử dụng đất bị cản trở; là nguyên nhân gây nên những tắc trách, phiền hà trong hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; là hệ quả của những tranh chấp, khiếu nại xảy ra phổ biến liên quan trực tiếp đến lĩnh vực này. Vì vậy, sự cần thiết khách quan phải chú trọng tới việc hiện thực hóa quan điểm của Đảng đã thể hiện cụ thể tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII: “Phát triển thị trường, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, tăng cường đăng ký quyền sử dụng đất… đảm bảo công khai, minh bạch.”[18]

  1. Về thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư

Đây là vấn đề còn khá nhiều bất cập, hiệu quả thực thi trên thực tế thấp, tuy nhiên trong giới hạn của tham luận tại Hội thảo, tác giả chỉ nghiên cứu ở những khía cạnh nổi cộm nhất liên quan trực tiếp tới sinh kế của người có đất bị thu hồi và những vấn đề nếu không được làm rõ có thể nảy sinh tình trạng tùy tiện, có dấu hiệu của tham nhũng và lợi ích nhóm. Cụ thể:

Hiện nay Luật Đất đai 2013 quy định hai cơ chế thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư với cách thức rất khác biệt. Theo đó, Điều 62 thì Nhà nước chỉ thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo sự giới hạn các loại Dự thuộc thẩm quyền quyết định, phê duyệt Quốc Hội, Thủ tướng Chính Phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Đây là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện quyền của mình với tư cách là chủ sở hữu đại diện ra quyết định hành chính về thu hồi đất phục vụ cho các mục tiêu phát triển chung của đất nước. Người có đất bị thu hồi sẽ được Nhà nước quyết định đơn giá bồi thường, chính sách hỗ trợ và tái định cư. Nói tóm lại, thu hồi đất trong trường hợp nêu trên được quyết định chủ yếu bởi ý chí của Nhà nước, người sử dụng đất phải chấp hành.

Phương thức thứ hai, nếu các dự án đầu tư kinh doanh nằm ngoài danh mục phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều 62 thì Nhà nước cho phép nhà đầu tư được trực tiếp với người có đất thông qua cơ chế chuyển nhượng, đi thuê, đi thuê lại hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 73. Theo đó, không có quyết định thu hồi đất mang tính chất hành chính một chiều từ Nhà nước trong thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà thay vào đó là cơ chế thỏa thuận dân sự giữa nhà đầu tư và người có đất. Nhà đầu tư có đất để thực hiện các dự án đầu tư chỉ được đặt ra khi đạt được sự đồng thuận và thống nhất ý chí của người có đất về phương thức chuyển giao đất thông qua một trong các giao dịch: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc góp vốn. Giá trị của đất khi chuyển giao từ người dân cho nhà đầu tư dựa trên cơ sở thị trường, không có sự can thiệp của Nhà nước. Với hai cơ chế khác biệt nêu trên hiện đang xảy ra những hệ lụy sau đây:

Nếu thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng thì nhà đầu tư sẽ thuận lợi hơn trong việc có đất bởi họ hoàn toàn “dựa hơi” được vào Nhà nước thông qua các quyết định mang tính quyền lực của Nhà nước mà bản thân người có đất phải từ bỏ quyền sử dụng đất của mình cho nhà đầu tư bởi sự chỉ định của nhà nước. Vì vậy, đây là điều mà nhà đầu tư nào cũng muốn có đất theo phương thức này hơn là cơ chế thỏa thuận. Bởi vậy, ngay từ ban đầu lập dự án đầu tư, nhà đầu tư nào cũng hướng tới các dự án thuộc khuôn khổ Điều 62 để hưởng lợi thế này. Tuy nhiên, sau khi có đất, nhà đầu tư chỉ sử dụng một phần đất rất ít cho việc thực hiện dự án thuộc danh mục quy định tại Điều 62 và phần lớn diện tích đất còn lại sau một thời gian ngắn nhà đầu tư xin sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh mục tiêu của dự án (Chủ yếu chuyển các dự án  sang kinh doanh nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền). Và như vậy, dự án lúc này không còn trong phạm vi điều chỉnh tại Điều 62 vì lợi ích quốc gia, công cộng nữa, song họ vẫn được hưởng các lợi thế ưu tiên trong thu hồi đất và giải phóng mặt bằng từ Nhà nước mà không phải vất vả thỏa thuận với người dân.

Thực tế nêu trên rất dễ để tạo ra cơ chế “xin – cho”, tình trạng “lạm quyền” của một bộ phận cán bộ quản lý đất đai ở các địa phương. Nếu khâu xét duyệt dự án đầu tư không được kiểm soát chặt chẽ ngay từ đầu, nếu việc điều chỉnh và sửa đổi quy hoạch sử dụng đất, điều chỉnh mục tiêu của dự án không được quản lý sát sao sẽ châm ngòi cho tình trạng tham nhũng, lợi ích nhóm trong giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất xảy ra là điều không tránh khỏi. Để ngăn chặn tình trạng này, thiết nghĩ trong thời gian tới pháp luật cần có quy định cụ thể, rõ ràng thế nào là thế nào là đất chỉnh trang đô thị, đất khu đô thị mới. Cùng với đó, cần đưa ra các căn cứ cụ thể để cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sửa đổi, bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như điều chỉnh mục tiêu của dự án để tránh tình trạng “lách luật” như trên của các doanh nghiệp với sự “bật đèn xanh” của chính quyền địa phương. Đồng thời, cần phải minh bạch, công khai và lấy ý kiến đóng góp của người có đất bị thu hồi về việc sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Làm được điều này chính là chúng ta đã hiện thực hóa được tinh thần của Nghị  quyết Đại hội Đảng XIII đã đề ra: Tiếp tục đẩy mạnh đấu tranh phòng, chống quan liêu, tham nhũng, lãng phí, tiêu cực, "lợi ích nhóm".[19]

5. Cần phải có thêm các quy định để giải quyết những vấn đề còn tồn đọng trong lịch sử nhằm quản lý có hiệu quả trong quản lý đối với nguồn tài nguyên quý giá này

Đại hội chỉ rõ: “Tiếp tục đổi mới cơ chế, chính sách thúc đẩy tích tụ, tập trung đất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, tạo điều kiện thu hút đầu tư, ứng dụng cơ giới hóa và công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp… Quản lý chặt chẽ và sử dụng có hiệu quả đất công, đất có nguồn gốc nông, lâm trường”.[20] Đây là định hướng đúng đắn và đặt ra nhiệm vụ cấp bách cho các cơ quan xây dựng pháp luật cần có những sửa đổi, bổ sung và ban hành mới nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan, góp phần quản lý và khai thác có hiệu quả đất đai phục vụ cho công cuộc phát triển đất nước. Theo đó, một số vấn đề sau đây cần được quan tâm, chú trọng:

Thứ nhất, cần có quy định rõ ràng và tách bạch về các loại đất nhằm phân biệt đất công thuộc sự quản lý và kiểm soát theo Luật Tài sản công và các loại đất được quản lý và kiểm soát theo Luật Đất đai để quản lý, kiểm soát và giám sát sát sao đối với đất đai của quốc gia. Hiện Luật Đất đai và Luật Tài sản công chưa có sự thống nhất và cụ thể về vấn đề này nên tình trạng thất thoát nguồn tài sản quý giá là đất đai trong các trường hợp cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước; thanh lý, hóa nhà thuộc sở hữu nhà nước; đất sử dụng của các tổ chức sự nghiệp công lập…

Thứ hai, đẩy mạnh quá trình tích tụ và tập trung đất đai để phát triển sản xuất nông nghiệp thông qua cơ chế góp vốn, nhận chuyển nhượng hoặc thuê, thuê lại đất nông nghiệp của người nông dân với nhà đầu tư với cơ chế thỏa thuận tự nguyện nhằm xóa bỏ tình trạng phân tán, manh mún đất đai; tạo điều kiện và cơ hội để ứng dụng và triển khai công nghệ cao trong sản xuất nông nghiệp theo mô hình của nền sản xuất hàng hóa lớn. Gắn vấn đề tích tụ và tập trung đất đai với vấn đề giải quyết hài hòa nông nghiệp, nông dân và nông thôn. Tuy nhiên, pháp luật cũng cần có những chế định thật cụ thể, rõ ràng để ngăn ngừa việc lợi dụng vấn đề tập trung và tích tụ đất để đầu cơ đất đai; ảnh hưởng tới quyền lợi của người dân và những biến tướng, trá hình của vấn đề tích tụ và tập trung. Đây cũng chính là mục tiêu và định hướng chiến lược phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2021-  2030 mà Đại  hội Đảng lần thứ XIII đã đề ra: “Phát triển lành mạnh thị trường quyền sử dụng đất, chú trọng thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, khắc phục tình trạng đầu cơ đất. Tiếp tục đổi mới cơ chế, chính sách thúc đẩy tích tụ, tập trung đất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, tạo điều kiện thu hút đầu tư, ứng dụng cơ giới hóa và công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp”.[21]

Thứ ba, chú trọng tới việc phát triển thị trường hiện đang là tiềm năng và thế mạnh lớn, thu hút được nhiều nhà đầu tư trong nước cũng như trên thế giới, đó là bất động sản du lịch

Tiềm năng và thế mạnh của một số bất động sản mới, đang thịnh hành trên thị trường thế giới và phát triển rầm rộ ở Việt Nam trong thời gian gần đây như Condotel, villagge resort, shophouse, shoptel, homestay… Hoạt động kinh doanh của các bất động sản này khá linh hoạt, được cả chủ thể đầu tư và người tiêu dùng ưa chuộng bởi các tiện ích đa năng của các loại bất động này. Tuy nhiên, thực trạng pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh đối với loại BĐS này hiện đang còn bỏ ngỏ, chưa được quan tâm và chú trọng đúng mức nên chưa khai thác được triệt để thế mạnh. Chúng đang rất thiếu những cơ sở pháp lý nền tảng để điều chỉnh, định hướng cho thị trường và bảo đảm an toàn cho các chủ thể tham gia thị trường. Thị trường mang nhiều dấu ấn đầu cơ hơn là đầu tư; tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy cơ phát sinh tranh chấp. Vì vậy, trong thời gian tới, cần chính thức ghi nhận bằng pháp luật về hoạt động kinh doanh đối với các loại bất động sản tiềm năng này.

Với các vấn đề nêu trên, biết rằng là vấn đề không hề đơn giản, đặc biệt đất đai mang nặng dấu ấn của lịch sử, tâm lý, phong tục, vùng miền. Song nhất thiết phải đặt ra và phải xây dựng được lộ trình để từng bước hiện thực hóa từ đơn giản tới phức tạp với những bước đi thận trọng và hiệu quả. Theo đó, công việc trước tiên cần phải làm đó là: tổng rà soát hệ thống pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan nhằm đảm bảo một chỉnh thể thống nhất khung pháp luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường điều chỉnh các quan hệ đất đai vận hành trôi chảy và có hiệu quả. Đó cũng chính là chúng ta đã và đang đi đúng định hướng, bám sát với nhiệm vụ trọng tâm mà Đại hội Đảng lần thứ  XIII đề ra.

                                                                                      PGS TS Nguyễn Thị Nga

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

  1. Bộ luật Dân sự 2015.
  2. Công Thái http://thoibaonganhang.vn/bat-cap-phat-trien-vung-cao-su-44362.html
  3. Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, tập I, NXB Chính trị Quốc gia Sự thật, 2021.
  4. Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
  5. Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
  6.  Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
  7.  Luật Doanh nghiệp 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
  8.  Luật Đầu tư 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
  9.  Luật Quản lý và sử  dụng tài sản công 2017.
  10. Luật Quy hoạch đô thị 2009
  11.  Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014.
  12. Từ điển tiếng Việt, Viện Ngôn ngữ học, NXB. Đà Nẵng, năm 2000, tr.1020
  13. http://noichinh.vn/ho-so-tu-lieu/201309/kinh-nghiem-ve-quy-hoach-ke-hoach-su-dung-dat-cua-mot-so-nuoc-tren-the-gioi-292217/
  14. http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/PrintStory.aspx?distribution=36104&print=true
  15. http://vov.vn/xa-hoi/loi-dung-chu-truong-pha-rung-dac-dung-de-trong-hoa-671003.vov
  16. http://www.nhandan.com.vn/xahoi/tin-tuc/item/34020502-phat-trien-ben-vung-cac-du-an-thuy-dien-vua-va-nho.html
  17. http://noichinh.vn/ho-so-tu-lieu/201309/kinh-nghiem-ve-quy-hoach-ke-hoach-su-dung-dat-cua-mot-so-nuoc-tren-the-gioi-292217/

[1] Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII,  Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, tập I, NXB Chính trị Quốc gia sự thật, trang 89.

[2] Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII,  Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, tập I, NXB Chính trị Quốc gia sự thật, trang 51.

[3] Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII,  Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, tập I, NXB Chính trị Quốc gia sự thật, trang 152.

[4] Điều 22 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” bao gồm:

(1)  Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó;

(2)  Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

(3)  Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất;

(4)  Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

(5)  Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

(6)  Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;

(7)  Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

(8)  Thống kê, kiểm kê đất đai;

(9)  Xây dựng hệ thống thông tin đất đai;

(10)  Quản lý tài chính về đất đai và giá đất;

(11) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

(12) Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

(13) Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai;

(14) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai;

(15) Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.

[5] Điều 23 Luật Đất đai 2013.

[6] Từ điển tiếng Việt, Viện Ngôn ngữ học, NXB. Đà Nẵng, năm 2000, tr.1020

[7] Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII,  Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, tập I, NXB Chính trị Quốc gia sự thật, trang 42.

[8] http://noichinh.vn/ho-so-tu-lieu/201309/kinh-nghiem-ve-quy-hoach-ke-hoach-su-dung-dat-cua-mot-so-nuoc-tren-the-gioi-292217/

[9] http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/PrintStory.aspx?distribution=36104&print=true

[10]Điều 35 khoản 4 Luật Đất đai 2013 về Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định: Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu. Điều 35 khoản 11

[11] Điều 35 khoản 11 Luật Đất đai 2013 về Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.

[12]http://www.nhandan.com.vn/xahoi/tin-tuc/item/34020502-phat-trien-ben-vung-cac-du-an-thuy-dien-vua-va-nho.html

[13] Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII,  Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, tập I, NXB Chính trị Quốc gia sự thật, trang 116, 117.

[14] Khoản 3 Điều 25 Luật quy hoạch đô thị năm 2009: Thời hạn quy hoạch đối với quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương từ 20 đến 25 năm, tầm nhìn đến 50 năm.

Khoản 3 Điều 26 Luật quy hoạch đô thị năm 2009: Thời hạn quy hoạch đối với quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thị xã từ 20 đến 25 năm

Khoản 3 Điều 27 Luật quy hoạch đô thị năm 2009: Thời hạn quy hoạch đối với quy hoạch chung thị trấn từ 10 đến 15 năm.

Khoản 3 Điều 28 Luật quy hoạch đô thị năm 2009: Thời hạn quy hoạch đối với quy hoạch chung đô thị mới từ 20 đến 25 năm.

[15] Điều 126 Luật Đất đai 2013.

[16] Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại khoản 1 quy định: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

[17] Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng quy định: Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

[18] Về phương hướng, nhiệm vụ, giải pháp phát triển kinh tế, xã hội; Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII,  Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, tập I, NXB Chính trị Quốc gia sự thật, trang 223.

[19] Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII,  Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, tập I, NXB Chính trị Quốc gia sự thật, trang 42.

[20] Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII,  Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, tập I, NXB Chính trị Quốc gia sự thật, trang 153.

[21] Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII,  Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, tập I, NXB Chính trị Quốc gia sự thật, trang 152.