HỘI THẢO QUỐC GIA: ĐỔI MỚI PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TRONG TIẾN TRÌNH CẢI CÁCH TƯ PHÁP Ở VIỆT NAM

Đăng vào 28/05/2021 11:04

Hội thảo Quốc gia do Viện Hàn Lâm Khoa học Xã hội Việt Nam và Trường Đại học Mở Hà Nội tổ chức ngày 25/5/2020 với chủ đề: “Tiếp tục đẩy mạnh cải cách tư pháp ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn”. Bài viết của PGS.TS Nguyễn Thị Nga về: “Đổi mới pháp luật đất đai trong tiến trình cải cách tư pháp ở Việt Nam”. Dưới đây là toàn văn của Bài viết.

 

ĐỔI MỚI PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TRONG TIẾN TRÌNH CẢI CÁCH TƯ PHÁP Ở VIỆT NAM

                                                                                                                                            PGS.TS Nguyễn Thị Nga

                                                                                                                                         Trường Đại học Luật Hà Nội

ĐẶT VẤN ĐỀ

          Nghị Quyết số 49-NQ/TW ngày 02 tháng 06 năm 2005 của Bộ Chính trị về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 đã được triển khai ở phạm vi diện rộng trong cả nước, ở các cấp, các ngành. Đến nay, sau 15 năm tổ chức thực hiện, cải cách tư pháp đã đạt được nhiều thành tựu nổi trội. Theo đó, chất lượng, hiệu quả các hoạt động tư pháp, trọng tâm là hoạt động điều tra, truy tố, xét xử, thi hành án được nâng lên rõ rệt; Tổ chức bộ máy, đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác tư pháp, nhất là đội ngũ cán bộ có chức danh tư pháp được củng cố, tăng cả về số lượng, chất lượng. Vai trò của các hoạt động bổ trợ tư pháp từng bước được khẳng định. Tuy nhiên, bên cạnh đó, cải cách tư pháp xét tổng thể trên tất cả các phương diện, từ mục tiêu, phương hướng, nhiệm vụ và những yêu cầu về tổ chức thực hiện được thể hiện trong Nghị quyết này khi triển khai thực hiện trên thực tế cũng cần thừa nhận khách quan rằng, vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập. Nhiều chính sách, pháp luật trong nhiều lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội còn xa rời thực tế, chưa theo kịp với sự phát triển năng động của nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế; nhiều vấn đề chậm được ban hành và sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh nên hiệu quả của việc tổ chức thực thi pháp luật trên thực tế không cao, phát sinh nhiều phức tạp, nhiều nơi mất đi niềm tin của nhân dân đối với chính quyền, pháp chế xã hội chủ nghĩa trong nhiều lĩnh vực chưa thực sự được thực hiện nghiêm minh.

          Trong lĩnh vực đất đai, với việc triển khai Nghị quyết này không thể phủ nhận những tiến bộ vượt bậc cả bề rộng lẫn chiều sâu của sự đổi mới. Theo đó, trên nền của chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu được ghi nhận từ Hiến pháp 1980, 1992, 2013 nhằm phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội và lịch sử của Việt Nam, Luật Đất đai Việt Nam cùng với hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành với tư cách là Luật chuyên ngành trên nền của chế độ sở hữu ấy đã hiện thực hóa chính sách và pháp luật đất đai trong từng giai đoạn cho phù hợp với yêu cầu phát triển của đất nước ở mỗi thời kỳ khác nhau. Mỗi giai đoạn thể hiện những nấc thang, những tư duy pháp lý mới đáng ghi nhận. Có thể nhận diện chính sách là pháp luật đất đai trong thời gian qua và xu hướng tư duy pháp lý mới trong thời gian tới ở những vấn đề cơ bản sau đây:

  1. Những thay đổi mang chiều hướng tích cực của chính sách và pháp luật đất đai trong thời gian qua

Xuyên suốt quá trình hình thành và pháp triển của pháp luật đất đai qua các thời kỳ, kể từ Luật Đất đai năm 1993, đặc biệt là kể từ Luật Đất đai 2003 (sau khi Nghị Quyết 49 ra đời) và gần đây nhất là Luật Đất đai 2013 cho thấy, chúng có sự thay đổi về chất trong chính sách, pháp luật về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai. Theo đó, vẫn trên nền của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Hiến pháp 1992, 2013 đã khẳng định, pháp luật đất đai qua các thời kỳ đã hiện thực hóa được vai trò và trọng trách của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Hoạt động về quản lý nhà nước về đất đai được đã được tăng cường và hiệu quả hơn rất nhiều, đặc biệt trong các công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; trong giao đất, cho thuê đất, thu  hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chính sách tài chính về đất đai cũng dần được điều chỉnh nên nguồn thu cho Nhà nước về lĩnh vực đất đai cũng được tăng lên rất nhiều; cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã được cải thiện đáng kể; kỷ cương và pháp chế trong lĩnh vực đất đai đã được đề cao. Doanh nghiệp và người dân có nhiều cơ hội hơn trong việc tiếp cận đất đai để đầu tư; quyền lợi được bảo đảm hơn trên cơ sở tiếp cận gần hơn tới quyền được công bằng và bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất. Có thể nhận diện được những tư duy pháp lý mới trong lĩnh vực đất đai đã được thể hiện rõ nét và thực tế đã đạt được những thành tựu ở những lĩnh vực nổi trội sau đây:

Thứ nhất, chính sách, pháp luật đất đai từng bước được hoàn thiện, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế, góp phần giữ vững ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội; phân bổ và điều chỉnh quỹ đất cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước trong sự cân đối hài hòa với quỹ đất nông nghiệp cho người dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Sự thay đổi đó đã tạo nên chất lượng và hiệu quả hơn trong quản lý và sử dụng đất đai. Việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất về cơ bản phù hợp với chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Quỹ đất nông nghiệp đã đáp ứng yêu cầu bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ và phát triển rừng. Quỹ đất dành cho công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển đô thị được mở rộng, từng bước đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và nhu cầu đô thị hóa. Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ. Chính sách tài chính đất đai đã dần được tiếp cận theo hướng thị trường, đã huy động được nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước. Nhờ đó, nguồn thu từ đất cho ngân sách đã tăng đáng kể qua các năm; đơn cử: nguồn thu từ đất năm 2014 là 55.620 tỷ đồng, năm 2015 là 84.430 tỷ đồng, năm 2016 là 98.750 tỷ đồng.[1] Diện tích đất chưa sử dụng cơ bản đã được đưa vào khai thác, sử dụng, hệ số sử dụng đất lấp đầy ngày càng tăng, hiện chỉ còn chưa chưa tới 10% đất chưa sử dụng, tương đương gần 2 triệu ha[2] mà chủ yếu là đồi núi, địa hình hiểm trở, phức tạp.

Thứ hai, quản lý nhà nước về đất đai đã từng bước tiếp cận những tiêu chí của quản trị đất đai hiện đại.

Về cơ bản đã xóa bỏ tình trạng bao cấp về nhà đất trong quản lý và sử dụng đất đai, nhất là đất sử dụng của các doanh nghiệp chưa cổ phần hóa, đất của các nông lâm trường, các trạm trại, các xí nghiệp quốc doanh trước đây, đất của các hợp tác xã, của các tổ chức sự nghiệp đã được phân tách về nguồn gốc đất, về chức  năng hoạt động để từ đó có cơ chế quản lý và kiểm soát phù hợp trên tinh thần không bao cấp về nhà đất cho việc sử dụng quỹ đất phục vụ cho sản xuất kinh doanh; cứ có thu nhập được tạo ra từ đất, đầu tư trên đất để thu lợi nhuận là nhà nước điều tiết. (Trừ trường hợp mục đích đầu tư đó được thực hiện nhằm phục vụ cho lợi ích trực tiếp cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng). Thực hiện nhất thể hóa cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước trên cơ sở chỉ đạo và kiểm soát sát sao của Chính phủ về bảo quản chặt chẽ tài sản nhà đất;[3] Thanh lý, hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê;[4] Bố trí, sắp xếp việc quản lý và sử dụng đất của các nông, lâm trường, các trạm trại, xí nghiệp quốc doanh;[5] xóa bỏ bao cấp cho các đơn vị sự nghiệp trong việc sử dụng đất[6]… là những thay đổi lớn về tư duy pháp lý theo hướng hiện đại, phù hợp với cơ chế thị trường, thay thế những tư duy lạc hậu, bao cấp về nhà đất tồn tại trong suốt thời gian dài làm lãng phí nguồn tài nguyên quý giá này.

Thứ ba, trong hoạt động đầu tư, pháp luật đất đai đã tạo được cơ chế rộng mở hơn nhằm tạo cơ hội trong tiếp cận đất đai cho hoạt động đầu tư kinh doanh. Thay thế các quy định mang tính khiên cưỡng, khuôn mẫu, mang nặng yếu tố cơ chế “xin – cho” thông qua cơ chế hành chính về giao đất, cho thuê đất để thực hiện đầu tư đối với các doanh nghiệp; pháp luật đã mở rộng các phương thức tiếp cận đất đai phong phú và đa dạng cho các chủ thể đầu tư trong nước và nước ngoài thông qua cơ chế hành chính từ Nhà nước[7] và cơ chế dân sự từ thị trường.[8] Tạo sự đối xử công bằng và bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, giữa doanh nghiệp nhà nước với doanh nghiệp dân doanh, giữa nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư nước ngoài. Quyền lợi của người sử dụng đất được quan tâm, chú trọng nhiều hơn theo hướng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất; tăng cường sự chủ động, linh hoạt hơn cho người sử dụng đất trong việc lựa chọn cơ hội và phương thức đầu tư, lựa chọn phương án thực thi các nghĩa vụ tài chính trên cơ sở năng lực và mục đích đầu tư của mỗi chủ thể.[9] Nhờ đó, đầu tư trong lĩnh vực đất đai, bất động sản luôn có sức hút lớn đối với nhà đầu tư nước ngoài trong những năm qua tại Việt Nam. Theo số liệu tổng hợp của Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư về số lượng các dự án đầu tư qua các năm từ năm 2006 (kể từ khi ban hành Luật Kinh doanh bất động sản đầu tiên năm 2006) đến tháng 2 năm 2019 cho thấy, số lượng các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản qua các năm có xu hướng ngày càng tăng, đặc biệt tăng mạnh sau khi triển khai Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cùng hàng loạt các văn bản có liên quan đến lĩnh vực đầu tư như đã đề cập ở trên. Cụ thể: năm 2006 là 26 dự án, năm 2007 là 51 dự án, năm 2008 là 75 dự án, năm 2009 là 36 dự án, năm 2010 là 28 dự án, năm 2011 là 36 dự án, năm 2012 là 22 dự án, năm 2013 là 31 dự án, năm 2014 là 43 dự án, năm 2015 là 42 dự án, năm 2016 là 58 dự án, năm 2017 là 71 dự án, năm 2018 là 96 dự án và 02 tháng đầu năm 2019 là 12 dự án.[10] Cũng theo công bố của cơ quan này: "Trong 18 ngành, lĩnh vực thu hút FDI năm 2018, kinh doanh bất động sản đứng thứ hai, sau ngành công nghiệp chế biến chế tạo. Tổng vốn đầu tư đăng ký của bất động sản là 6,6 tỷ USD, chiếm 18,6% tổng vốn đầu tư đăng ký". [11]Con số nêu trên là một trong những minh chứng cho sức hút của thị trường bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong thời gian qua. Kết quả ấy của thị trường bất động sản của Việt Nam không thể phủ nhận vai trò của chính sách và pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta trong tiến trình cải cách tư pháp.

Thứ tư, vấn đề công khai, minh bạch, dân chủ được tăng cường và đề cao, được thể hiện cụ thể trong từng nội dung của hoạt động quản lý và sử dụng đất đai và trong phương thức hoạt động của cán bộ thực thi nhiệm vụ. Cụ thể:

Dù trong thực tiễn thực thi còn nhiều vấn đề cần phải bàn, cần phải đánh giá lại một cách sát sao hơn, song không thể phủ nhận rằng, vấn đề công khai, minh bạch và dân chủ được quan tâm chú trọng rất lớn trong chính sách và pháp luật đất đai hiện hành. Vấn đề này được đặc biệt thể hiện trong nội dung quản lý nhà nước về đất đai, nhất là vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, dân chủ và công khai trở thành nguyên tắc quan trọng trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.[12]Dự thảo về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp phải được tổchức thực hiện lấy ý kiến đóng góp của nhân dân thông qua nhiều phương thức khác nhau, cùng với đó là quy trình tiếp thu và giải trình cụ thể đối với người dân thuộc vùng quy hoạch;[13]cùng với sự tham gia của tổ chức tư vấn quy hoạch.[14] Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi được thẩm định và phê duyệt thì được công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của cơ quan Tài nguyên và Môi trường hoặc ủy ban nhân dân các cấp.[15] Có thể thấy rằng, với sự tham gia ngay từ đầu của người dân từ giai đoạn đầu tiên của quá trình xác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những sự thay đổi mang chiều hướng tích cực nhằm đảm bảo nâng cao vị thế và vai trò của người dân trong việc xây dựng, kiểm tra và giám sát hoạt động quản lý nhà nước về đất đai trong lĩnh vực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thông qua đó, đảm bảo “dân được biết, được bàn, được làm, được kiểm tra” hoạt động quản lý nhà nước về đất đai; đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng nhằm kiểm soát quyền lực nhà nước, ngăn chặn và đẩy lùi tình trạng làm quyền và tham nhũng đất đai.

Minh bạch và công khai trong công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng cũng là những nội dung được chú trọng trong quản lý nhà nước về đất đai. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ các trường hợp Nhà nước thu hồi đất; xác định rõ ràng trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì trường hợp nào người bị thu hồi đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trường hợp nào người bị thu hồi đất không được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đồng thời, đạo Luật này cũng quy định rõ các căn cứ để Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng - an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công công và trình tự, thủ tục Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích này; quy định rõ các căn cứ thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.[16] Minh bạch, dân chủ, công khai cũng trở thành nguyên tắc bắt buộc phải tuân thủ trong quá trình thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng.[17] Theo đó, ngay từ khi có chủ trương thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phải thực hiện việc thông báo trước cho người có đất bị thu hồi biết về kế hoạch thu hồi đất; Thông báo được gửi tới từng chủ thể thuộc diện thu hồi đất; thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng và niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.[18] Quá lập lập, thẩm định, cho đến khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn có sự tham gia bắt buộc của người dân có đất bị thu hồi để đưa ra quan điểm, chính kiến của mình trước các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.[19] Có thể khẳng định rằng, nếu xét ở phương diện pháp luật cho thấy, vấn đề dân chủ trực tiếp trong lĩnh vực đất đai với việc bổ sung quy định về quyền giám sát của người dân đối với hoạt động quản lý đất đai của các cơ quan nhà nước đã được đề cao và coi trọng trong chính sách pháp luật đất đai hiện hành, điều mà trong các văn bản pháp luật trước đây chưa được quan tâm một cách đúng đắn và triệt để. Đây cũng thể hiện quan điểm và tư duy tiến bộ trong lập pháp trên tinh thần “lấy dân làm gốc” và pháp luật được tạo ra để phục vụ nhân dân.

Thứ năm, cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa liên thông từng bước được cải tiến.

Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã được coi trọng, giảm tối đa các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc nộp hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất; quy trình và thủ tục đã được quy về một mối, giảm tải và bỏ qua nhiều khâu trung gian, rút ngắn được nhiều thời gian giải quyết hồ sơ công việc và giúp đẩy nhanh tiến độ trong việc giải quyết yêu cầu, đề nghị của người sử dụng đất. Điều quan trọng nữa là các quy trình và thủ tục đều được niêm yết công khai tại địa điểm nộp hồ sơ và với sự hướng dẫn cụ thể, chi tiết nên rất thuận lợi cho người dân trong việc tra cứu, tìm hiểu và thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Điều này cũng là một trong những thay đổi quan trọng không thể phủ nhận trong chính sách, pháp luật đất đai hiện hành, góp phần quan trọng trong việc đấu tranh phòng ngừa tệ quan liêu, cửa quyền và sách nhiễu của một bộ phận cán bộ quản lý nhà nước về đất đai.

Thứ sáu, quyền lợi của người sử dụng đất được quan tâm nhiều hơn, đặc biệt là đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội. Bên cạnh việc mở rộng tối đa các quyền của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, chính sách và pháp luật đất đai hiện hành đặc biệt dành sự quan tâm tới các đối tượng yếu thế trong xã hội; bảo đảm nhiều quyền lợi cho người nông dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;[20] quy trách nhiệm thuộc về Nhà nước trong việc đảm bảo đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số, nơi có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.[21]Bên cạnh đó, vấn đề bình đẳng giới được lồng ghép trong việc bảo đảm quyền tài sản là đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai cho người phụ nữ được ghi nhận một cách cụ thể và rõ ràng. Theo đó, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng phải ghi cả họ tên vợ và hộ tên chồng[22] và thực hiện việc đăng ký, chỉnh lý biến động đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi được ngang bằng giữa phụ nữ và năm giới cùng được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trước đây việc cấp giấy chứng nhận thường cấp cho người chồng với quan niệm là người trụ cột trong gia đình và có quyền tự quyết đối với tài sản có giá trị lớn, trong đó có đất đai, bất động sản khác.

  1. Những tư duy pháp lý mới cần phải được hiện thực hóa trong chính sách, pháp luật đất đai thời gian tới

Vượt xa hơn ý nghĩa là không gian cư trú, nguồn sống, việc làm, là kế mưu sinh của cộng đồng người dân thì đất đai đối với mỗi quốc gia, mỗi dân tộc nó là hiện thân của chủ quyền, của lãnh thổ, là nguồn nội lực để phát triển đất nước. Không một quốc gia nào không quan tâm tới vấn đề đất đai, xác lập hành lang và khung pháp lý phù hợp cho việc điều chỉnh các quan hệ đất đai trên nền tảng của giữ vững an ninh chính trị, chủ quyền lãnh thổ và khơi dậy tiềm năng, thế mạnh của đất đai ở mỗi vùng miền để phúc đáp nhu cầu đa dạng của nền kinh tế xã hội và thúc đẩy sự phát triển của đất nước. Mỗi giai đoạn của quá trình phát triển khác  nhau, với nhu cầu và đòi hỏi của thực tiễn, của xã hội khác nhau mà theo đó pháp luật đất đai ở mỗi thời kỳ, mỗi giai đoạn có những sự thay đổi, điều chỉnh với những tư duy pháp lý mới cho phù hợp. Đây cũng là một trong những vấn đề trọng tâm muốn hướng tới của Nghị Quyết 49 về cải cách tư pháp.

 Tại Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cũng đã đặt ra nhiệm vụ hoàn thiện pháp luật về đất đai để huy động, phân bổ và sử dụng hiệu quả đất đai, khắc phục tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, tham nhũng, lãng phí trong lĩnh vực này; công khai, minh bạch việc quản lý, sử dụng đất công; tăng cường giám sát, quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất giao cho các cộng đồng và doanh nghiệp nhà nước; tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; hỗ trợ tích tụ, tập trung ruộng đất để phát triển công nghiệp, dịch vụ ở nông thôn và nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn, công nghệ cao, gắn với bảo đảm việc làm và thu nhập bền vững của nông dân, giữ vững ổn định chính trị – xã hội ở nông thôn. Trên tinh thần ấy, chính sách và pháp luật đất đai trong thời gian qua với những kết quả đáng ghi nhận, còn bộ lộ nhiều hạn chế, bất cập, nhiều quy định còn khiên cưỡng và xa rời thực tiễn mà đòi hỏi khách quan cần phải có những thay đổi mang tính chiến lược, đột phát, tạo ra những nấc thang mới trong tư duy lập pháp để có sự chuyến biến tích cực hơn nữa trong quản lý đất đai; nâng cao hiệu quả và chất lượng của việc sử dụng đất và giải quyết hài hòa các khía cạnh kinh tế, chính trị, xã hội, lịch sử của quan hệ đất đai. Sự thay đổi trong tư duy lập pháp nhằm hướng tới một hệ thống pháp luật đất đai phải trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu để giải quyết các vấn đề trọng tâm và cốt tử sau đây: (1) Giữ vững an ninh chính trị, chủ quyền và lãnh thổ của quốc gia; (2) Giải quyết tốt bài toán kinh tế trong quan hệ đất đai, khơi dậy tiềm năng và thế mạnh của đất đai ở mỗi vùng, miền; kích thích phát triển sản xuất và huy động được nguồn lực của các thành phần kinh tế, của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trên nền tảng của phát triển bền vững; (3) Phòng ngừa và chống các biểu hiện của tham nhũng, lợi ích nhóm đã và đang trở thành vấn nạn trong xã hội hiện nay; (4) Giải quyết tốt các tồn đọng dây dưa, kéo dài do lịch sử để lại của các quan hệ đất đai nhằm ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội và an dân.

Trên cơ sở các vấn trọng tâm này, chúng tôi cho rằng một số nội dung cần phải được hiện thực hóa trong hệ thống pháp luật đất đai thời gian tới trên tinh thần của Nghị Quyết 49 đã đề ra. Cụ thể là:

Thứ nhất, pháp luật đất đai phải được xây dựng và hoàn thiện trên cơ sở bảo đảm giữ vững an ninh chính trị, chủ quyền và lãnh thổ của quốc gia

Tôi cho rằng, đây là vấn đề cốt tử, nhất là Việt Nam với truyền thống lịch sử đấu tranh dựng nước và giữ nước, gắn với dành chủ quyền, lãnh thổ quốc gia, xác định vị trí, ranh giới và chủ quyền của quốc gia trên bản đồ thế giới. Chúng ta có được vốn đất đai như ngày nay là kết quả của cả một quá trình dài các thế hệ cha ông đã đổ xương máu để dành giật từ các thế lực thù địch. Vì vậy, xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai phải luôn xuất phát từ yếu tố lịch sử này. Theo đó, pháp luật đất đai hướng tới việc đặc biệt ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh; tuyệt nhiên không vì lợi ích trước mắt mà quên đi lợi ích lâu dài; không vì lợi ích kinh tế mà lơ là, buông lỏng tới lợi ích của quốc gia, dân tộc. Điều đó phải được đặc biệt chú trọng và quan tâm đặc biệt trong việc lập, phê duyệt, bổ sung và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch hóa đất đai, theo đó, phải bảo đảm quỹ đất dành cho quốc phòng, an ninh được ưu tiên hàng đầu và phải được kiểm soát nghiêm ngặt. Việc sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhất là điều chỉnh để giao cho các nhà đầu tư phải được quán triệt không được xâm phạm tới quỹ đất an ninh, quốc phòng… Đề thực hiện vấn đề này, tôi đề xuất thực hiện nghiêm minh và thận trọng một số nội dung sau đây:

Một là, câng cao chất lượng, hiệu quả của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, minh bạch, công khai hóa trong việc lập, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thực tế, quy hoạch bị băm nát bởi những quy hoạch, kế hoạch bị sửa đổi vì lợi ích trước mắt mà quên đi lợi ích lâu dài, không quan tâm, chú trọng tới vấn đề nông nghiệp, nông dân và nông thôn; quy hoạch được phê duyệt không đảm bảo tính khả thi, không kích thích được quỹ đất để khai thác có hiệu quả; theo đó, quy hoạch treo, dự án treo, quy hoạch trùng lắp, chắp vá là điều khá dễ dàng nhận thấy.

Hai là, thực tế thời gian qua, một số địa phương, vì chạy theo lợi ích kinh tế, vì quyền lợi của một số nhà đầu tư, một số địa phương phê duyệt các dự án đầu tư, nhất là các dự án đầu tư nước ngoài ở những khu vực có vị trí chiến lược quan trọng cho an ninh quốc phòng trong thời gian qua là không thể chấp nhận được.

Ba là, Dự thảo về đặc khu hành chính và kinh tế với thời hạn 99 năm và dành chế định ưu tiên cho các quốc gia có đường biên giới biển trong khi tranh chấp biển đông giữa Việt Nam và quốc gia láng giềng, trong đó đặc biệt là Trung Quốc là vấn đề không nên làm ở thời điểm nhạy cảm này.

Bốn là, không thể viện cớ đất đã được phê duyệt cho mục đích an ninh, quốc phòng và hiện đang thuộc diện quản lý và kiểm soát của các đơn vị quốc phòng để chuyển đất này sang mục đích kinh doanh của các đơn vị quốc phòng làm kinh tế, chuyển sang giao đất ở cho cán bộ công nhân viên quốc phòng làm nhà ở theo xu hướng xã hội hóa đất quốc phòng, an ninh.

Thứ hai, giải quyết tốt bài toán kinh tế trong quan hệ đất đai, khơi dậy tiềm năng và thế mạnh của đất đai ở mỗi vùng, miền; kích thích phát triển sản xuất và huy động được nguồn lực của các thành phần kinh tế, của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trên nền tảng của phát triển bền vững

Thực hiện có hiệu quả vấn đề nêu trên, có hàng loạt vấn đề cần phải được sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh trong hệ thống pháp luật đất đai hiện hành không chỉ ở khía cạnh phát hiện những bất cập để sửa đổi một cách máy móc, thụ động; mà cần phải thể hiện sự thay đổi trong tư duy pháp lý, hướng tới việc giải quyết một cách căn cơ, có hiệu quả, mang tính chiến lược lâu dài và trên nền tảng của sự phát triển bền vững. Cùng với đó là sự thay đổi trong cách thức chỉ đạo, điều hành và tổ chức thực thi thống pháp luật đất đai của các cấp chính quyền từ trung ương đến địa phương. Theo đó, hàng loạt các vấn đề cần phải được tiếp cận theo hướng sau đây:

Một là, tạo cơ hội tiếp cận đất đai, xóa bỏ các rào cản về thủ tục, cơ chế  xin cho và tạo quyền bình đẳng cho mọi thành phần kinh tế, cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Thay cơ chế trao quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư thông qua biện pháp hành chính về giao đất, cho thuê đất là chủ yếu và thịnh hành trong thời gian qua bằng cơ chế thị trường nhằm tạo sự chủ động, linh hoạt cho các nhà đầu tư trong việc tiếp cận đất đai. Thực tế cho thấy thời gian qua ở các địa phương, các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực sự vẫn vô cùng khó khăn trong tiếp cận đất đai; đây là rào cản lớn trong việc cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, hỗ trợ các doanh nghiệp phát triển. Theo đó, cơ chế “xin – cho” vẫn đang được áp dụng như một thứ quyền lực hiển nhiên từ chính quyền địa phương khi phân bổ, điều chỉnh đất đai cho các chủ thể sử dụng đất, mà chưa thực sự mang tính “kiến tạo”, khuyến khích và thu hút nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của các nhà đầu tư; nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Song song với đó là hậu quả của việc cạnh tranh thiếu công bằng, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, là trở lực đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư. Từ đó, xuất hiện tình trạng thâu tóm đất của các doanh nghiệp lớn, hạn chế cơ hội và khả năng đầu tư của các doanh nghiệp khác. Đây cũng là nguyên nhân của dấu hiệu lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ và nạn đầu cơ đất đai, thống lĩnh thị trường BĐS của một số doanh nghiệp.

Để khắc phục thực trạng nêu trên thì sự cần thiết phải tăng cường cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư bởi thông qua cơ chế này, tạo sân chơi pháp lý bình đẳng cho nhà đầu tư và giá trị của đất đai được tính đúng, tính đủ trên cơ sở luật chơi của các quy luật thị trường, hạn chế được sự can thiệp sâu của Nhà nước vào các quan hệ đất đai và cơ chế “xin – cho”. Song điều này chỉ có thể thực hiện được nếu pháp luật về đất đấu giá phải đảm bảo tính phù hợp, chặt chẽ và có cơ chế thực thi hiệu quả. Nghiên cứu các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy còn tỏ ra lỏng lẻo, quy định còn chung chung, tạo nhiều sơ hở cho các sai phạm và “lách luật” trong việc thực thi hoạt động đấu giá trên thực tế. Vì vậy, ngay từ gốc, sự cần thiết khách quan phải sửa đổi các quy định tỏ ra bất cập, lỏng lẻo đó. Cụ thể: pháp luật đất đai hiện hành quy định các dự án đầu tư với mục đích kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận phải thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất[23]; tuy nhiên, ngay sau đó pháp luật lại để ngỏ cơ chế mà cán bộ thực thi nhiệm vụ có thể câu kết với nhà đầu tư bỏ qua không thực hiện hoặc tìm hướng hợp thức hóa cơ chế này, đó là:“Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất”.[24] Với quy định này, nếu từ phía chính quyền địa phương muốn nhắm để giao hoặc cho thuê đất cho Nhà đầu tư nào đó theo cơ chế hành chính mà không thông qua cơ chế đấu giá thì hoàn toàn có thể lách luật bằng nhiều cách thức khác nhau như: chậm đăng tải thông tin đấu giá lên cổng thông tin điện tử của Tỉnh để các tổ chức, cá nhân chậm nắm bắt thông tin, hoặc không thể kịp để chuẩn bị hồ sơ tham gia đấu giá. Hoặc hồ sơ có chuẩn bị nhưng không đầy đủ, không chỉn chu… sẽ mở rộng đường cho doanh nghiệp đã được quan tâm, chú trọng từ trước có cơ hội trở thành “người duy nhất tham gia đấu giá” hoặc hồ sơ của doanh nghiệp này đầy đủ và tốt hơn các hồ sơ khác.

Mặt khác, không loại trừ một số địa phương, bỏ qua quy chế bắt buộc đấu giá nên giao theo cơ chế hành chính hoặc thực hiện cơ chế đấu giá một cách lỏng lẻo, mang tính chất đối phó kiểu: hồ sơ vẫn lập và thực hiện theo quy trình bán đấu giá, song thực chất là chỉ định đối tượng giao và cho thuê. Không ít các trường hợp tổ chức đấu giá qua loa, đại khái, bưng bít thông tin và có dấu hiệu của lợi ích nhóm để thâu tóm đất. Để khắc phục điều này, bên cạnh việc hoàn thiện quy định của pháp luật cho phù hợp và chặt chẽ, cũng rất cần kíp phải có cơ chế tham tra, giám sát khâu tổ chức thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và mọi quy trình, thủ tục và tổ chức thực thi việc đấu giá phải được minh định công khai.

Hai là, đẩy mạnh quá trình tích tụ và tập trung đất đai để phát triển sản xuất nông nghiệp

Sinh thời, Chủ tịch Hồ Chí Minh đặc biệt coi trọng và nhấn mạnh vai trò của nông nghiệp: “Nông dân ta giàu thì nước ta giàu. Nông nghiệp ta thịnh thì nước ta thịnh”. Trải qua nhiều lần cải cách, đặc biệt từ khi ra đời của Nghị quyết 10 của Ban chấp hành trung ương Đảng cộng sản Việt Nam khóa VI năm 1988 về chính sách khoán tự chủ cho người nông dân trong sản xuất nông nghiệp đã mở ra hướng đi mới cho nền nông nghiệp Việt Nam. Luật Đất đai qua các thời kỳ đều quan tâm, chú trọng tới các chế định ưu tiên đối với đất nông nghiệp, nhiều chế định tạo điều kiện thuận lợi và ưu đãi cho người sử dụng trực tiếp đất nông nghiệp. Nhờ đó trong thời gian qua, nông nghiệp luôn đảm bảo vấn đề an ninh lương thực một cách toàn diện cho hơn 97 triệu dân, đồng thời đạt được những bước tăng trưởng ấn tượng, trở thành một trong các mũi nhọn đóng góp cho kim ngạch xuất khẩu.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì nền nông nghiệp nước ta hiện nay đang phải đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức khi sản lượng nông nghiệp tạo ra còn thấp về cả chất lượng và số lượng so với các tiềm lực sẵn có. Nguyên nhân dẫn đến thực trạng này là do nền nông nghiệp còn lạc hậu, không bắt kịp với sự phát triển của khoa học, lực lượng lao động trẻ chuyển dịch sang các ngành nghề khác, phát triển nông nghiệp vẫn đang dựa trên năng lực sản xuất của kinh tế hộ là chủ yếu. Đặc biệt là tình trạng manh mún đất đai xảy ra suốt thời gian dài đang là bước cản lớn cho nền nông nghiệp hàng hóa phát triển. Hiện nay có thể thấy rằng nước ta có mức bình quân ruộng đất theo đầu người thấp nhất thế giới. Trong khi diện tích đất sản xuất nông nghiệp bình quân đầu người ở Việt Nam là 0,25 ha, thì trên thế giới là 0,52 ha và trong khu vực là 0,36 ha. Trong bối cảnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa nhu cầu đất đai về xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp và nhà ở tăng nhanh như hiện nay đã khiến cho diện tích đất cho sản xuất nông nghiệp bị thu hẹp nghiêm trọng thì vấn đề tập trung, tích tụ đất đai đang trở thành vấn đề cấp thiết để giải quyết bài toán cho sự phát triển hiệu quả và bền vững của nền nông nghiệp; tạo tiền đề để phát triển nông nghiệp sản xuất lớn, công nghệ cao, để nâng cao năng suất trên một đơn vị đất canh tác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, nâng cao chất lượng, sức cạnh tranh của sản phẩm nông nghiệp.

Trong thời gian qua, một số địa bàn trong cả nước lựa chọn một số huyện  thực hiện thí điểm về mô hình tích tụ và tập trung đất thông qua cơ chế góp vốn, nhận chuyển nhượng hoặc thuê, thuê lại đất nông nghiệp của người nông dân với nhà đầu tư và thông qua chính quyền địa phương (cấp xã và cấp huyện) làm trung gian trong hoạt động tích tụ và tập trung đất trong sản xuất nông nghiệp. Kết quả có nhiều thay đổi mang chiều hướng tích cực về năng suất và hiệu quả trong sản xuất, chuyển dịch có hiệu quả cơ cấu kinh tế trong sản xuất nông nghiệp. Một số địa bàn dù đang trong thời kỳ thực hiện thí điểm để đúc rút kinh nghiệm và sau đó mới nhân rộng song đã và đang mang lại những kết quả đáng khích lệ. Điển hình như tỉnh Hà Nam thông qua mô hình tích tụ ruộng đất trong sản xuất nông nghiệp công nghệ cao thời gian qua đã góp phần tái cấu trúc sản xuất nông nghiệp của tỉnh theo hướng nâng cao giá trị gia tăng, xây dựng nông thôn mới. Các khu nông nghiệp công nghệ cao đi vào sản xuất đã trở thành hạt nhân liên kết chuỗi với nông dân trong sản xuất, tiêu thụ nông sản sạch. Thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn, tên tuổi trong nước và nước ngoài đầu tư vào tỉnh.[25] Hay ở Phú Thọ, có 77 xã, thị trấn của 8 huyện tổ chức triển khai thực hiện dồn điền, tích tụ và tập trung đất đai. Kết quả sau khi dồn đổi, giảm gần 130.000 thửa so với trước khi chuyển đổi. Sau khi dồn điền đổi thửa, Phú Thọ đã hình thành được 21 vùng sản xuất hàng hóa có quy mô trên 30ha, tạo vùng nguyên liệu thu hút các doanh nghiệp liên kết, bao tiêu sản phẩm theo chuỗi giá trị, tạo bước nhảy vọt cho sản xuất nông nghiệp của địa phương[26]… Đồng bằng sông Cửu Long, thông qua chính sách tích tụ và tập trung đất trong sản xuất nông nghiệp đã tạo ra những cánh đồng lớn, với những vựa lúa được bội thu dựa trên việc ứng dụng của dây chuyền và công nghệ hiện đại, tiết kiệm chi phí và thời gian cho nông dân. Bình quân mỗi ha lúa trong mô hình cánh đồng lớn có thể giảm chi phí sản xuất từ 10 - 15% và giá trị sản lượng có thể tăng khoảng 20 - 25%, thu lợi thêm từ 2,2 - 7,5 triệu đồng/ha.[27]

Hiệu quả nêu trên mới chỉ là kết quả bước đầu, song để khẳng định rằng, tích tụ và tập trung đất nhằm phát triển trong nông nghiệp là xu hướng hiện đại, là hướng tư duy mới trong sản xuất nông nghiệp tất yếu phải được đặt ra và phải được triển khai thực hiện trên quy mô diện rộng với những bước đi vững chắc và hiệu quả nhưng thận trọng và kiểm soát chặt chẽ. Mục đích duy nhất của việc đặt ra vấn đề tích tụ và tập trung đất đai trong sản xuất nông nghiệp phải được quán triệt là: khắc phục tình trạng đất đai phân tán, manh mún, xé nhỏ đất nông nghiệp gắn chặt với nền sản xuất tiểu nông; hình thành những cánh đồng, thửa đất liền khu, liền khoảnh có dịện tích lớn, thuận lợi cho công tác tổ chức sản xuất nông nghiệp, tạo ra các sản phẩm nông nghiệp hàng hóa có tính cạnh tranh cao trên thị trường, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống của người dân và nâng cao năng lực sản xuất của kinh tế hộ vốn là lực lượng đông đảo và đầy tiềm năng hiện nay. Gắn vấn đề tích tụ và tập trung đất đai với vấn đề giải quyết hài hòa nông nghiệp, nông dân và nông thôn.

Một cách khách quan có thể khẳng định rằng, bên cạnh những kết quả tích cực ban đầu được ghi nhận ở trên thì vấn đề tích tụ và tập trung đất đai thời gian qua vẫn để lại nhiều hệ lụy và tiêu cực. Theo đó, hiện các địa phương thực hiện cách thức tích tụ và tập trung đất nông nghiệp khác nhau, với cơ chế quản lý và kiểm soát khác nhau. Thực hiện đó mang tính thử nghiệm mà chưa thực sự trở thành hoạt động chính quy, bài bản. Thậm chí, vì mục tiêu trước mắt, một số địa phương lợi dụng vấn đề tập trung và tích tụ đất để đầu cơ, thâu tóm đất nông nghiệp với quy mô lớn của một số doanh nghiệp với sự “bật đèn xanh” của chính quyền địa phương. Chính sách tích tụ và tập trung ruộng đất trong nông nghiệp đang bị “lợi dụng”, bị “biến tướng”, núp dưới “vỏ bọc” nông nghiệp xanh, nông nghiệp sạch, kết hợp du lịch sinh thái; song thực chất bên trong là các dự án siêu biệt thự, nhà liền kề, dịch vụ thương mại… khiến hàng vạn hecta đất nông nghiệp mỗi năm bị chuyển sang mục đích khác, đời sống và việc làm của bà con gặp khó khăn, quy hoạch bị phá vỡ, phân hóa xã hội sâu sắc ở các vùng nông thôn. Tình trạng sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích phổ biến ở các địa phương, ví như  ở Hà Nội khi tiến hành thanh tra, kiểm tra tại 30 quận, huyện, thị xã, các đoàn thanh tra liên ngành của thành phố Hà Nội đã phát hiện hơn 62.600 trường hợp vi phạm trên đất nông nghiệp, đất nông nghiệp công ích, đất công với tổng diện tích gần 1.900ha. Điển hình nhất là tại địa bàn huyện Quốc Oai có 1.668 trường hợp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây công trình trái phép… tồn tại nhiều năm. Chỉ tính từ tháng 11-2018 đến tháng 12-2019, toàn huyện có 104 trường hợp vi phạm xây công trình trên đất nông nghiệp.[28] Tình trạng doanh nghiệp ôm đất, dân đi thuê đất cây trồng diễn ra ở nhiều huyện ngoại thành như Mê Linh, Hoài Đức, Chương Mỹ, Sóc Sơn… Khu vực này, nhan nhản các dự án bỏ hoang, quây tôn nhiều năm, nhiều dự án được đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách chậm triển khai, vi phạm luật Đất đai, trong khi đó, người dân khu vực bị lấy đất làm dự án thì xót xa khi không còn đất trồng cây rau màu.[29]

          Với thực trạng nêu trên, chúng tôi cho rằng, cần phải có sự thay đổi mang tính bước ngoặt, giải quyết những tồn đọng căn bản đang hiện hữu để chính sách này trong thời gian tới phát huy được vai trò và lợi thế của nó. Không thể  phủ nhận, đây là phương thức có tác động rất lớn về mặt kinh tế- xã hội, lịch sử của quan hệ ruộng đất. Nếu không được quy định một cách cụ thể, kiểm soát chặt chẽ  thì dẫn đến người nông dân không còn đất sản xuất, không có việc làm, nạn thất nghiệp và phân hóa xã hội sâu sắc ở các vùng nông thôn. Cùng với đó, những quy định chưa thực sự hợp lý đã và đang trở thành rào cản và là nguyên nhân của tình trạng “lách luật”, gây nên những xáo trộn trong quan hệ đất đai ở các vùng nông thôn và nguy cơ của những tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng.

Hiện Chính Phủ đang Dự thảo Nghị định về tích tụ và tập trung đất đai trong sản xuất nông nghiệp, đã được tổ chức một số Hội thảo để lấy ý kiến và đang trong quá trình hoàn thiện để ban hành; ở phương diện cao hơn, để vấn đề này được quy định một cách hợp lý, khoa học, giải quyết có hiệu quả vấn đề nông nghiệp, nông dân và nông thông, đất nông nghiệp được quản lý, kiểm soát và khai thác chặt chẽ, với năng suất, chất lượng cao, ngăn ngừa việc lợi dụng vấn đề tập trung và tích tụ đất để đầu cơ đất đai; ảnh hưởng tới quyền lợi của người dân và những biến tướng, trá hình của vấn đề tích tụ và tập trung. Để đảm bảo các vấn đề nêu trên, tích tụ và tập trung đất đai trong chính sách, pháp luật đất đai trong thời gian tới phải thể hiện được những vấn đề cơ bản sau đây:

- Đảm bảo an ninh quốc gia; đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp khác của Nhà nước, người sử dụng đất và của các tổ chức, cá nhân có liên quan.

- Tập trung, tích tụ đất nông nghiệp chỉ nhằm mục đích duy nhất đó là hình thành những cánh đồng, thửa đất liền khu, liền khoảnh có dịện tích lớn, thuận lợi cho công tác tổ chức sản xuất nông nghiệp, tạo ra các sản phẩm nông nghiệp hàng hóa có tính cạnh tranh cao trên thị trường, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống của người dân.

- Quy định từng điều kiện cụ thể khi cho các chủ thể khi thực hiện các quyền cụ thể về tích tụ và tập trung đất đai; quy định cụ thể việc nghiêm cấm các hiện tượng núp dưới danh nghĩa tích tụ và tập trung đất để đầu cơ đất, làm lũng đoạn thị trường.

- Đảm bảo công khai, minh bạch, dân chủ, công bằng; người dân hiểu rõ về chính sách tập trung, tích tụ đất nông nghiệp và tự nguyện tham gia.

- Tuân thủ tuyệt đối quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Ngăn ngừa và có chế tài nghiêm đối với tình trạng lợi dụng chính sách tích tụ và tập trung đất nông nghiệp để sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm đầu cơ, trục lợi, có dấu hiệu của “lợi ích cục bộ”, “lợi ích nhóm”.

- Gắn vấn đề phát triển sản xuất trong nông nghiệp với vấn đề giải quyết việc làm và an sinh xã  hội cho người dân thuộc trách nhiệm của Doanh nghiệp và chính quyền địa phương.

          Ba là, chú trọng tới việc phát triển thị trường hiện đang là tiềm năng và thế mạnh lớn trong nước cũng như trên thế giới, đó là bất động sản du lịch

Tiềm năng và thế mạnh của một số bất động sản mới, đang thịnh hành trên thị trường thế giới và phát triển rầm rộ ở Việt Nam trong thời gian gần đây như Condotel, villagge resort, shophouse, shoptel, homestay… Hoạt động kinh doanh của các bất động sản này khá linh hoạt, được cả chủ thể đầu tư và người tiêu dùng ưa chuộng bởi các tiện ích đa năng của các loại bất động này. Từ góc độ quan sát và chứng kiến sự phát triển trên thực tế của thị trường này trong những năm qua cho thấy, ở một số thành phố lớn, nơi có điều kiện tự nhiên thuận lợi cho phát triển du lịch đã thu hút khá nhiều nhà đầu tư kinh doanh đối với sản phẩm bất động sản này như: Tòa tháp Nha Trang Plaza được biết đến như là sản phẩm Condotel đầu tiên của Việt Nam. Tòa tháp này được hoàn thành vào năm 2009 trên khu đất rộng khoảng 35.000m2, với quy mô 40 tầng và 240 căn hộ đạt tiêu chuẩn 5 sao. Sau Nha Trang Plaza, tại các trung tâm du lịch nổi tiếng của Việt Nam như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc,… đã có một số lượng lớn các dự án Condotel, villagge resort, shophouse, shoptel… được triển khai xây dựng, trong đó nhà đầu tư nước ngoài đầu tư trong lĩnh vực này chiếm số lượng khá lớn như: CocoBay Đà Nẵng, Diamond Bay - Condotel Resort, Condotel Panorama Nha Trang, Vinpearl Condotel Nha Trang, Vinpearl Empire Condotel, Ariyana Nha Trang, Inter Continental Nha Trang, dự án Olalani Resort & Condotel, Vinpearl Condotel Đà Nẵng, FHome Đà Nẵng, Vinpearl Riverfront Condotel Đà Nẵng, PremierVillage Villas Phú Quốc, Condotel Intercontinental Phú Quốc, Vinpearl Condotel Phú Quốc, Vogue Resort Condotel Bãi Dài Nha Trang, FLC Hạ Long Condotel, Citadines Hạ Long BimGroup Condotel, The pearn Hội An, Apec Mandala Wyndham Mũi Né, FLC The Coastal Hill - Quy Nhơn, Bình Định... Và chắc chắn rằng, trong tương lai gần sẽ còn nhiều các dự án bất động sản du lịch được tiếp tục xuất hiện trong thị trường bất động sản ở Việt Nam.

Tuy nhiên, thực trạng pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh đối với loại BĐS hiện đang còn bỏ ngỏ, chưa được quan tâm và chú trọng đúng mức nên chưa khai thác được triệt để thế mạnh của mảng thị trường này. Chúng đang rất thiếu những cơ sở pháp lý nền tảng để điều chỉnh, định hướng cho thị trường và bảo đảm an toàn cho các chủ thể tham gia thị trường. Điều đáng bàn hơn là: một số tỉnh, thành để phúc đáp nhu cầu đầu tư rộng lớn và đa dạng này cho tỉnh nhà, đã có nhiều thái độ ứng xử “linh hoạt” bởi các quy định của pháp luật hiện hành để giao đất, cho thuê đất đối với các chủ đầu tư mà nếu tìm trong hệ thống pháp luật sẽ không bao giờ thấy như: Giao đất để xây dựng nhà ở không hình thành đơn vị ở, hay giao đất để thực hiện dự án nhà ở không hình thành đơn vị ở như cách làm của Nha Trang, Bình Định… thời gian qua.

Có thể thấy, sự phát triển trên thị trường vô cùng sôi động song lại mang tính tự phát, thử  nghiệm và tùy thuộc vào tiềm năng của mỗi địa phương, chứ chưa tạo ra được hành lang pháp lý cụ thể, chính thức, là sân chơi pháp lý minh bạch, công khai cho các chủ thể tham gia. Vì vậy, thị trường mang nhiều dấu ấn đầu cơ hơn là đầu tư; tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy cơ phát sinh tranh chấp. Vì vậy, trong thời gian tới, cần chính thức ghi nhận bằng pháp luật về hoạt động kinh doanh đối với các loại bất  động sản tiềm năng này.

Thứ ba, tăng cường kiểm soát quyền lực nhà nước, tích cực đấu tranh phòng ngừa và chống các biểu hiện của tham nhũng, lợi ích nhóm trong lĩnh vực đất đai đã và đang trở thành vấn nạn trong xã hội hiện nay

Nhiều sai phạm trong lĩnh vực đất đai xảy ra trong thời gian gần đây, gây thất thoát và lãng phí lớn cho nguồn tài nguyên quý giá này mà nguyên nhân một phần có sự buông lỏng của các cơ quan quản lý đất đai và của một bộ phận cán bộ quản lý nhà nước về đất đai suy thoái về đạo đức. Nguồn lực về đất đai không được kiểm soát chặt, gây nhiều thất thoát, nhất là trong lĩnh vực điều tiết các nguồn thu từ đất đai; đất của các doanh nghiệp, các tập đoàn kinh tế chiếm giữ phần vốn của Nhà nước đã và đang bị chiếm dụng, chuyển dịch về tài sản cá nhân thông qua nhiều các hình thức trá hình như: chuyển nhượng dự án đầu tư; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thông qua cơ chế góp cổ phần; thanh lý, hóa giá tài sản công là nhà đất thuộc sở hữu nhà nước; hàng loạt đất nông, lâm trường trước đây không được quản lý và kiểm soát chặt chẽ để bị mua bán, chuyển nhượng trái pháp luật; nhiều dự án găm đất vô thời hạn với ý đồ “đầu cơ” mà không phải là “đầu tư” song không có cơ chế giải quyết kịp thời, dứt điểm…

          Đặc biệt, đối với đất của các Tập đoàn, các Tổng công ty có nguồn vốn Nhà nước được giao đất để quản lý, khai thác và sử dụng nhưng buông lỏng và có dấu hiệu của tư lợi cá nhân. Rất nhiều các vụ án xảy ra trong thời gian qua như: hàng loạt đất công ở Đà Nẵng, ở những vị trí đắc địa được thanh lý, hóa giá trái pháp luật cho Vũ Nhôm thông qua việc thành lập nhiều công ty để thâu tóm đất công. Cụ thể: từ năm 2002 đến năm 2010, Vũ "Nhôm" đã thành lập 5 Công ty (Công ty Cổ phần Xây dựng 79, Công ty Cổ phần Xây dựng Bắc Nam 79, Công ty TNHH I.V.C, Công ty TNHH Minh Hưng Phát, Công ty Cổ phần Đầu tư Nhất Gia Phúc). Bị cáo sử dụng tư cách pháp nhân các Công ty này thực hiện hành vi mua nhà, đất công sản và nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Liên tục trong thời gian dài Vũ "Nhôm" đã thâu tóm, trục lợi tại 4 dự án bất động sản, bao gồm: Dự án 29 ha thuộc Khu đô thị Quốc tế Đa Phước, Khu dân cư An Cư 2 mở rộng và An Cư 3 mở rộng, Habour Ville, 3,77 ha và đường Trường Sa. Ngoài ra, bị cáo Vũ "Nhôm" còn lợi dụng được ưu ái, trục lợi 15/22  nhà, đất công sản tại số 2 Hải Phòng, 37 Pasteur, 39 Pasteur, 106 Trần Phú, 20 Bạch Đằng... khiến Nhà nước thiệt hại gần 2.000 tỉ đồng.[30]

Hay liên quan tới sai phạm tại dự án “đất vàng” tại địa chỉ 2-4-6 Hai Bà Trưng, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh của Sabeco. Theo đó, Sabeco được Nhà nước cho phép sử dụng khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng để xây dựng trụ sở văn phòng Sabeco và trung tâm thương mại dịch vụ văn phòng theo phương án sắp xếp, xử lý nhà đất công. Sau khi được giao, bằng nhiều thủ đoạn khác nhau, Sabeco đã hợp tác với một số doanh nghiệp khác, lập ra Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn Pearl, gồm các cổ đông là những công ty nhỏ. Sau đó, bằng thủ thuật bán, chuyển nhượng vốn lòng vòng và được các cơ quan nhà nước tiếp tay, các bên đã giao trọn khu đất 2-4-6 đường Hai Bà Trưng (P.Bến Nghé, Q.1) vào tay tư nhân với giá “siêu rẻ” so  với thị trường và chỉ thu về 195 tỷ đồng với 6000 m2 ở vị trí không thể đẹp hơn ở trung tâm Quận 1.[31]

Hay gần đây nhất, cũng tương tự như các sai phạm trong 2 vụ việc nêu trên xảy ra tại Tổng công ty Nông nghiệp Sài Gòn. Khu đất với diện tích hơn 3,6ha được UBND Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận chủ trương chuyển mục đích để xây dựng chung cư và SAGRI làm chủ đầu tư từ năm 2009. Trước đó, tháng 10-2008, SAGRI đã ký với Tổng công ty cổ phần Phong Phú hợp đồng hợp tác đầu tư xây dựng và kinh doanh dự án Phước Long B. Trong đó tỉ lệ vốn góp và lợi nhuận được chia theo tỉ lệ SAGRI 28% và Công ty Phong Phú 72%. Thực chất việc chuyển nhượng này là SAGRI chuyển nhượng 28% vốn góp - là quyền sử dụng đất tại dự án đã hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật cho Công ty Phong Phú. việc SAGRI chuyển nhượng dự án cho Công ty Phong Phú với giá khoảng 168,2 tỉ đồng, tương đương khoảng 10,5 triệu đồng/m2 là thấp hơn giá Công ty Phong Phú huy động vốn của khách hàng từ năm 2013 (gần 14 triệu đồng/m2) và thấp hơn giá chuyển nhượng dự án liền kề tại thời điểm chuyển nhượng dự án (hơn 29 triệu đồng/m2).[32] Việc chuyển nhượng không qua đấu giá và không thẩm định để xác định giá thị trường là không đúng quy định tại Nghị định 91 năm 2015 (về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp), làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước.

Những sai phạm nêu bị phát hiện mới chỉ là “bề nổi của những tảng băng chìm”, trên thực thế sai phạm tương tự còn xảy ra nhiều ở các địa phương. Điều quan trọng tôi cho rằng, việc quản lý và kiểm soát đất đai nhằm chống sự thất thoát, lãng phí phải được coi trọng, nên kiểm soát chặt chẽ từ giai đoạn đầu tiên của quá trình đầu tư, thường xuyên phải có sự thanh tra và giám sát để tránh tình trạng “tiền trảm hậu tấu”, thiệt hại lớn xảy ra rất khó để khắc phục. Bên cạnh đó, quy định trách nhiệm cá nhân đến từng cán bộ quản lý đất đai và tăng cường kiểm soát quyền lực nhà nước trong việc thực thi nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Xử lý nghiêm minh, dứt điểm và triệt để khi có sai phạm xảy ra và không có bất kỳ ngoại lệ nào đối với các sai phạm. Có như vậy, đất đai – thành quả của cách mạng, nguồn vốn lớn, nguồn nội lực quan trọng của quốc gia phải được quản lý hiệu quả; tạo được niềm tin của dân chúng.

Thứ tư, giải quyết tốt các tồn đọng dây dưa, kéo dài do lịch sử để lại của các quan hệ đất đai nhằm ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội và an dân

- Có cơ chế giải quyết có hiệu quả những tồn đọng do lịch sử để lại trong những năm trước đây khi giao đất, cho thuê đất thực hiện các dự án đầu  tư mà không thông qua cơ chế đấu giá QSDĐ (giao theo cơ chế hành chính). Việc làm này cũng một phần từ chủ trương từ chính quyền địa phương – thực hiện chính sách thu hút nên áp dụng các chính sách vượt rào. Sau đó thanh tra phát hiện sai quy trình lại chỉ quy trách nhiệm cho Doanh nghiệp và buộc họ phải quay trở lại đấu giá. Trong khi thời điểm hiện tại, đất doanh nghiệp đã đầu tư và không phải là đất nguyên thủy ban đầu khi giao! Vấn đề này xuất hiện rất nhiều ở các địa  phương như: Ninh Bình, Đà Nẵng, Sơn La...

- Xử lý nghiêm các sai phạm, đặc biệt là quản lý và kiểm soát đất của các nông lâm trường, các trạm trại, các xí nghiệp quốc doanh, đất của các tập đoàn chưa thực hiện hết cổ phần hóa, đất thanh lý, hóa giá theo Nghị định 61, nhà đất công vụ song lợi dụng để thanh lý hóa giá. Đồng thời, có cơ chế chỉ đạo và giải quyết tốt vấn đề còn tồn đọng do cơ chế cũ để lại… một cách “thấu tình, đạt lý”, đặt trong bối cảnh lịch sử và thời điểm cụ thể chung của cả nước, của địa phương nhằm đảm bảo sự “bình yên” cho các Doanh nghiệp và không tạo ra sự “lộng quyền” và tùy tiện, “ban phát” của các cơ quan có chức năng thanh tra, giám sát. (Đà Nẵng, Phú Quốc – Kiên Giang).

- Giải quyết dứt điểm đất nhảy dù, đất không giấy tờ do cơ chế quản lý lỏng lẻo trước đây để giải phóng năng lực sản xuất, khơi thông nguồn vốn từ đất đai và đảm bảo thị trường bất độn sản được vận hành lành mạnh, chính quy và công khai hóa. Tăng cường cơ chế thanh tra, giám sát quản lý và sử dụng đất đai và có cơ chế xử lý kịp thời, dứt điểm để tránh dây dưa, kéo dài.

- Giải quyết tốt tình trạng tranh chấp đất đai ở đồng bào dân tộc Tây Nguyên, ở khu vực Miền núi phía Bắc, gắn với việc thiết lập lại hồ sơ và cơ sở dữ  liệu về đất đai, ổn định đời sống và sản xuất cho bà con để họ yên tâm gắn bó với đất và bảo vệ đất.

Thứ năm, cần phải đầu tư tài chính thích đáng cho việc hoàn thiện hồ sơ, cơ sở dữ liệu về đất đai

Thực tiễn không thể phủ nhận rằng, hồ sơ và cơ sở dữ liệu về đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng, nó là “bằng chứng sống” để phản ánh một cách trung thực, chính xác và sinh động thực trạng quản lý và sử dụng đất đai, sự biến động của đất đai qua thời gian từ quá khứ, tới hiện tại và trong cả tương lai. Đó là công cụ hữu hiệu góp phần đắc lực cho việc quản lý đất đai được chặt chẽ và hiệu quả. Bởi lẽ trên, xây dựng và hoàn thiện hồ sơ và cơ sở liệu về đất đai là công việc tất yếu khách quan phải được quan tâm, chú trọng trong chính sách và pháp luật đất đai thời gian tới. Theo đó, một số vấn đề cần phải được thực hiện:

- Chính phủ cần phải dành nguồn ngân sách thích đáng để đầu tư cho việc hoàn thiện hệ thống hồ sơ, cơ sở dữ liệu về đất đai, đặc biệt là: xác lập và hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính bao gồm bản đồ địa chính, sổ thống kê đất đai, sổ mục kê đất và sổ đăng ký đất đai. Quan tâm chú trọng đặc biệt đối với các khu vực thay đổi địa giới hành chính mà hồ sơ dữ liệu về đất đai không có sự trùng khớp với hiện trạng đất trên thực địa; các khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, nơi có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn; đối với một số loại đất đặc thù như đất lâm nghiệp, đất trống, đồi núi trọc, đất có nguồn gốc khai hoang, khẩn hóa, đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh.

- Thực hiện có hiệu quả hệ thống đăng ký, nhất là đăng ký biến động đất đai, nhà ở trên cơ sở cập nhật biến động sát sao, kịp thời để minh bạch, công khai tài sản và xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp cho các chủ thể; phòng ngừa các tranh chấp đất đai phát sinh. Thực hiện tốt và triệt để vấn đề này cũng là một trong những yếu tố chống tiêu cực, gian lận trong quản lý và sử dụng đất đai.

Với các vấn đề nêu trên, biết rằng là vấn đề không hề đơn giản, đặc biệt liên quan tới lịch sử, tâm lý, phong tục, vùng miền. Song nhất thiết phải đặt ra và phải xây dựng được lộ trình để từng bước hiện thực hóa từ đơn giản tới phức tạp với những bước đi thận trọng và hiệu quả. Theo tôi, công việc trước tiên cần phải làm đó là: tổng rà soát hệ thống pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan nhằm đảm bảo một chỉnh thể thống nhất khung pháp luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường điều chỉnh các quan hệ đất đai vận hành trôi chảy và có hiệu quả. Thực tế, hiện nhiều quy định trong Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa tương thích và thống nhất với một số luật có liên quan trực tiếp đến lĩnh vực đất đai được ban hành trong thời gian gần đây như: Bộ luật dân sự; Luật Doanh nghiệp; Luật đầu tư; Luật đấu thầu; Luật nhà ở; Luật kinh doanh bất động sản; Luật bảo vệ và phát triển rừng; Luật quy hoạch; Luật lâm nghiệp; Luật tín ngưỡng, tôn giáo… Sự bất cập này đã và đang trở thành rào cản, thậm chí một số lĩnh vực có liên quan bị đình trệ không thể triển khai được trên thực tế ở các địa phương hoặc trở thành nguyên nhân của những tranh chấp, bất đồng nhưng khó khăn cho việc giải quyết nên nhiều vụ việc dây dưa, kéo dài, “không có hồi kết”. Cùng với đó là sự cần thiết phải rà soát ngay chính trong hệ thống văn bản pháp luật đất đai bởi thực tế hiện cho thấy, nhiều quy định trong chính Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành còn mâu thuẫn, chưa phù hợp, chưa cụ thể và đặc biệt là chưa chặt chẽ nên chưa thực sự trở thành cơ sở pháp lý hữu hiệu trong quản lý và sử dụng đất đai. Nguy hại hơn, điều đó còn là nguyên nhân cho nhiều sai phạm trong quản lý và  sử dụng đất đai như: có nhiều sai phạm, nhiều dấu hiệu của tham nhũng và biểu hiện của “lợi ích nhóm” trong quản lý đất đai của một bộ  phận cán bộ quản lý nhà nước về đất đai thoái hóa, biến chất. Cùng với đó, chế độ chịu trách nhiệm, nói khác đi là biện pháp “chế tài” đối với các sai phạm chưa cụ thể, rõ ràng, phản ứng với các sai phạm trên thực tế thường có độ “trễ” dài nên thiệt hại và thất thoát cho Nhà nước và nhân dân trong lĩnh vực đất đai là rất lớn.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Báo cáo tổng hợp của Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư về tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực Bất động sản tại Việt Nam từ 2006 đến nay.

2. Báo cáo tổng hợp  của Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư về tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực Bất động sản tại Việt Nam từ 2006 đến nay.

3. Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Văn phòng Trung ương Đảng.

4. Nghị quyết 10 của Bộ Chính Trị tháng 4/1988.

5. Nghị quyết Hội nghị lần thứ 2 Ban Chấp Hành Trung Ương Đảng ( Khóa VII)

6. Nghị quyết số 26 – NQ/TW hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương Đảng (Khóa X)

7. Nghị quyết 103/NQ-CP ngày 29/8/2013 của Chính phủ về định hướng nâng cao hiệu quả thu hút, sử dụng và quản lý đầu tư trực tiếp nước ngoài trong thời gian tới.

8. Nghị quyết 05/NQ-TW 11-2016, Hội nghị lần thứ 4 BCHTW Đảng (khóa XII).

9. Nghị quyết số 19-2018/NQ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2018 về tiếp tục thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh.

10. Nghị Quyết số 49-NQ/TW ngày 02 tháng 06 năm 2005 của Bộ Chính trị về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020.

11. Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

12. Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

13. Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

14. Luật Doanh nghiệp 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

15. Luật Đầu tư 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

16. Bộ luật Dân sự 2015.

17. Luật Bảo vệ và Phát triển rừng

18. Cục Đầu tư nước ngoài, Tình hình thu hút Đầu tư nước ngoài 4 tháng đầu năm 2017. https://dautunuocngoai.gov.vn/tinbai/5370/Tinh-hinh-thu-hut-Dau-tu-nuoc-ngoai-4-thang-dau-nam-2017, truy cập lần cuối 30/05/2019.

19. Lê Thanh, Việt Nam đã có quan hệ ngoại giao với hơn 185 nước, http://tuoitre.vn/tin/chinh-tri-xa-hoi/20150827/viet-nam-da-co-quan-he-ngoai-giao-voi-hon-185-nuoc/959448.html, truy cập lần cuối 30/05/2019.

20. Lâm Tùng, 6,6 tỷ USD vốn FDI đăng ký vào bất động sản năm 2018, http://ndh.vn/6-6-ty-usd-von-fdi-dang-ky-vao-bat-dong-san-nam-2018-20181225031344863p4c148.news, truy cập lần cuối 30/05/2019.

21. Nghị định số 61/1994/NĐ-CP của Chính Phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.

22. Chỉ thị Số: 01/2019/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường công tác chỉ đạo, đẩy mạnh công tác cơ cấu, sắp xếp, đổi mới, cổ phần hóa và thoái vốn nhà nước tại doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp có vốn nhà nước.

   23. Quyết định số 32/2020/QĐ-TTs của Thủ tướng Chính phủ về Phê duyệt Đề án Tăng cường quản lý đối với đất đai có nguồn gốc từ các nông, lâm trường quốc doanh hiện do các công ty nông nghiệp, công ty lâm nghiệp không thuộc diện sắp xếp lại theo Nghị định số 118/2014/NĐ-CP, ban quản lý rừng và các tổ chức sự nghiệp khác, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

  24.  Lâm Tùng, 6,6 tỷ USD vốn FDI đăng ký vào bất động sản năm 2018, http://ndh.vn/6-6-ty-usd-von-fdi-dang-ky-vao-bat-dong-san-nam-2018-20181225031344863p4c148.news, truy cập lần cuối 30/05/2019.

25.http://www.baobackan.org.vn/channel/1121/201702/kinh-nghiem-tich-tu-ruong-dat-o-ha-nam-5523094/

26.https://www.phutho.gov.vn/Pages/TinTuc/212148/Tiep-tuc-day-manh-thuc-hien-don-doi--tich-tu-tap-trung-dat

  27.http://dangcongsan.vn/kinh-te/thuc-day-lien-ket-xay-dung-canh-dong-lon-o-dong-bang-song-cuu-long-417866.html

28.https://thoibaonganhang.vn/ca-nuoc-con-207832-nghin-ha-dat-chua-su-dung-69162.html

  29. https://thoibaonganhang.vn/ca-nuoc-con-207832-nghin-ha-dat-chua-su-dung-69162.html

30.https://laodong.vn/phap-luat/vu-nhom-thau-tom-dat-cong-san-tri-gia-20000-ti-dong-nhu-the-nao-776063.ldo

  31. https://laodong.vn/phap-luat/vu-sai-pham-o-khu-dat-vang-sabeco-cong-an-khoi-to-them-3-bi-can-751528.ldo

32.https://tuoitre.vn/vi-sao-ong-tran-vinh-tuyen-va-ong-tran-trong-tuan-bi-khoi-to-20200703140635469.htm

33.https://hanoimoi.com.vn/tin-tuc/Bat-dong-san/953901/vi-pham-tren-dat-nong-nghiep-dat-cong-tai-ha-noi-quyet-liet-xu-ly-dut-diem.

  34.https://cafef.vn/doanh-nghiep-om-dat-dan-di-thue-cay-trong-20180611090455643.chn

 

 

 

 

 


[1] https://thoibaonganhang.vn/ca-nuoc-con-207832-nghin-ha-dat-chua-su-dung-69162.html

[2] https://thoibaonganhang.vn/ca-nuoc-con-207832-nghin-ha-dat-chua-su-dung-69162.html

[3] Chỉ thị Số: 01/2019/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường công tác chỉ đạo, đẩy mạnh công tác cơ cấu, sắp xếp, đổi mới, cổ phần hóa và thoái vốn nhà nước tại doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp có vốn nhà nước.

[4] Nghị định số 61/1994/NĐ-CP của Chính Phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.

[5] Quyết định số 32/2020/QĐ-TTs của Thủ tướng Chính phủ về Phê duyệt Đề án Tăng cường quản lý đối với đất đai có nguồn gốc từ các nông, lâm trường quốc doanh hiện do các công ty nông nghiệp, công ty lâm nghiệp không thuộc diện sắp xếp lại theo Nghị định số 118/2014/NĐ-CP, ban quản lý rừng và các tổ chức sự nghiệp khác, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

[6] Điểm đ khoản 1 Điều  56 Luật Đất đai 2013 quy định về tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính thì thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê để thực hiện các hoạt động kinh doanh (Trước đây không phân biệt tổ chức này tự chủ hay không tự chủ về tài chính đều được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất); Hoặc Khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2013 quy định đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muốn kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh thì thuê đất trả tiền hàng năm trong thời gian sử dụng đất cho mục đích nông nghiệp. (Trước đây đơn vị này được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất).

[7] Điều 54, 55, 56 Luật Đất đai 2013 về các hình thức sử dụng đất;

[8]  Điều 167 Luật Đất đai 2013 về quyền được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất;

[9] Điều 172 Luật Đất đai 2013 về quyền lựa chọn hình thức thuê đất.

[10] Báo cáo tổng hợp  của Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư về tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực Bất động sản tại Việt Nam từ 2006 đến nay.

[11]   Lâm Tùng, 6,6 tỷ USD vốn FDI đăng ký vào bất động sản năm 2018, http://ndh.vn/6-6-ty-usd-von-fdi-dang-ky-vao-bat-dong-san-nam-2018-20181225031344863p4c148.news, truy cập lần cuối 30/05/2019.

[12] Xem Khoản 6 Điều 35 Luật Đất đai 2013.

[13] Xem Điều 43 Luật Đất đai 2013.

[14] Xem Điều 47 Luật Đất đai 2013.

[15] Xem Điều 49 Luật Đất đai 2013.

[16] Xem Điều 61, 62, 64 và 65 Luật Đất đai 2013.

[17] Khoản 3 Điều 74; điểm b khoản 1 Điều 83; khoản 1 Điều 86 Luật Đất đai 2013.

[18] Điều 67 và Điều 69 Luật Đất đai 2013.

[19] Khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013.

[20] Khoản 4 Điều 26 Luật Đất đai 2013.

[21] Điều 27 và khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013.

[22] Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013.

[23] Điều 118. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất

1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

[24] Khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai 2013.

[25]Báo Bắc Kan, 2017 “Kinh nghiệm tích tụ ruộng đất ở Hà Nam http://www.baobackan.org.vn/channel/1121/201702/kinh-nghiem-tich-tu-ruong-dat-o-ha-nam-5523094/

[26]   Cổng thông tin điện tử tỉnh Phú Thọ, 2019 “ Tiếp tục đẩy mạnh thực hiện dồn đổi, tích tụ tập trung đất đai https://www.phutho.gov.vn/Pages/TinTuc/212148/Tiep-tuc-day-manh-thuc-hien-don-doi--tich-tu-tap-trung-dat dai.html?fbclid=IwAR3mk0_fKRFp0ex3faP6AD9sUR6byu6c1-JaJgrw1kdHo5UEBnYOOjATXO4

[27] Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam, 2016 “Thúc đẩy liên kết, xây dựng cánh đồng mẫu  lớn ở Đồng bằng sông Cửu Long” http://dangcongsan.vn/kinh-te/thuc-day-lien-ket-xay-dung-canh-dong-lon-o-dong-bang-song-cuu-long-417866.html

[28] Ánh Dương, Hà Nội mới, 2019, “Vi phạm trên đất nông nghiệp, đất công tại Hà Nội: Quyết liệt xử lý dứt điểm” – https://hanoimoi.com.vn/tin-tuc/Bat-dong-san/953901/vi-pham-tren-dat-nong-nghiep-dat-cong-tai-ha-noi-quyet-liet-xu-ly-dut-diem.

[29] CAFEF, 2018, “Doanh nghiệp “ôm đất”, dân đi thuê cấy trồng” https://cafef.vn/doanh-nghiep-om-dat-dan-di-thue-cay-trong-20180611090455643.chn

[30] https://laodong.vn/phap-luat/vu-nhom-thau-tom-dat-cong-san-tri-gia-20000-ti-dong-nhu-the-nao-776063.ldo

[31] https://laodong.vn/phap-luat/vu-sai-pham-o-khu-dat-vang-sabeco-cong-an-khoi-to-them-3-bi-can-751528.ldo

[32] https://tuoitre.vn/vi-sao-ong-tran-vinh-tuyen-va-ong-tran-trong-tuan-bi-khoi-to-20200703140635469.htm